浅析房屋承租权之法律保护/郝树亮

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 08:36:08   浏览:8378   来源:法律资料网
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浅析房屋承租权之法律保护

一、 房屋租赁概述
房屋租赁是指房屋出租人以口头或订立书面合同的形式将房屋交付承租人占有、使用与收益,承租人向出租人支付租金的行为,是日常生活中不动产交易的一种主要形式。按照房屋使用性质,房屋租赁可分为住宅用房租赁与非住宅用房租赁;按照房屋的所有权性质,房屋租赁可分为公房租赁与私房租赁;按照房屋的租期是否确定,房屋租赁可分为不定期租赁和定期租赁;按照当事人的国籍,房屋租赁可分为国内租赁和涉外租赁。
二、 房屋承租权之法律保护
现行的法律规定在一定的条件下给予房屋承租权特殊的法律保护,主要体现
在两方面:一为房屋承租权优先于所有权得到法律保护;其二为房屋承租权优先于担保物权得到法律保护。
1、房屋承租权优先于所有权得到法律保护。大家知道房屋承租权通常被认是债权即合同之债,是基于依据有效合同所产生的债,也就是我国民法通则所称的“因当事人约定而产生的债”。但是为保证社会经济活动中交易稳定、安全的需要,法律实践中承租权作为一种比较特别的债权形式获得了某些物权的效力,学理上称之为“债权的物权化”这一方面主要体现在”买卖不破租赁的原则”,使承租权具有了物权的效力(对世权)即不仅及于承租双方还及于不特定的第三人。所谓“买卖不破租赁”是指租赁物纵有转移,租赁关系对于租物的受让人仍然有效,例如《合同法》第二百二十九条规定:”租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”。《城市房屋租赁管理办法》第十一条规定:“租赁期限内,房屋出租人转让房屋所有权的,房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”。另一方面主要体现在确立房屋承租人的优先购买权,《合同法》第二百三十条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利”。这些规定说明了在一定条件下房屋承租权限制了房屋所有权人的所有权而优先得到法律保护。
2、房屋承租权优先于抵押权得到法律保护。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十五条规定:“抵押人将已出租的财产抵押的,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效“。《担保法》第48条之规定“抵押人将已出租的财产抵押的,应当书面告知承租人,原租赁合同继续有效”。这实际上是从法律上确认了在一定条件下“抵押不破租赁”的原则,也即确定了在一定条件下房屋承租权作为债权优先于抵押权作为的担保物权而得到法律保护的效力。但我们也不要忽略关于抵押权与承租权的另一条重要法律规定,那就是最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定:“抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。”这实际上也确认了在一定条件下“抵押破租赁”或“买卖破租赁”的特殊情况。
三、 房屋承租权现存法律保护存在的缺陷和改进建议
1、上述房屋承租权在与房屋有权和抵押权并存且抵押权是有效形成的情况下(抵押合同登记之日),房屋承租权都是在一定条件下有限的对抗房屋所有权和抵押权而得到优先保护的,而这个核心条件就是“房屋承租权在先”问题,从字面理解这个“先”应是指“房屋承租权形成在先”,这就涉及到如何确定房屋承租权形成的时间和标志,这对于在实践操作中切实保护承租人的房屋承租权具有十分重要的意义,而目前的法律对此未有明确规定和解示。
2、本人认为按照房屋租赁民事法律行为发生的顺序,房屋承租权应在下列四个时间点其中之一时形成:
(1) 是在租赁合同成立时形成;
(2) 在租赁合同约定的生效条件具备时形成;
(3) 租赁合同登记备案时形成;
(4) 取得房屋租赁证时形成。
3、本人认为:
(1)租赁合同成立时不应作为房屋承租权形成的时间,理由是租赁合同成立时因合同尚未生效,合同对当事人不具有约束力,承租人的房屋承租权当然是未形成的;
(2)在租赁合同约定的生效条件具备时,承租人的房屋承租权作为普通的合同债权是形成了的,对合同当事人是具有约束力的,而对不特定的第三人是不具有约束力的即不具有作为物权所特有的对抗第三人的效力,所以当然也不具备对抗房屋所有权人的房屋所有权和房屋抵押权人的所有的抵押权的条件,因此本人认为法律条文里所所说的的“房屋承租权在先”的含义并不是指“房屋承租权作为普通的债权的形成在先”,而是指“房屋承租权作为被物权化后的特定债权形成在先”。
(3)那么房屋承租权作为被物权化后的特定债权形成时间是什么时候呢?本人认为在《房屋租赁合同》办理登记备案时就是房屋承租权作为被物权化后的特定债权形成时间。理由是因为房地产交易关系到整个社会经济的稳定安全,所以国家把它作为一种要式法律行为来严格管理,通过履行必要的程序才能确定当事人享有的房地产的权益,《城市房屋租赁管理办法》为此规定了房屋租赁登记备案制度,但立法意义在一定程度上主要是为税收管理的需要而且在实践中并没有规定严格的操作程序,但从深层的法律意义来说这应是法律规定的一种不动产交易的公示制度,使房屋租赁产生物权的公示力,从而产生对抗第三人的物权效力,从而使房屋承租权作为一种普通债权被物权化而变成一种特定债权(《上海市城市房屋租赁条例》第十五条明确规定“房屋租赁合同未经登记备案的,不得对抗第三人”)。目前虽然法律规定了房屋租赁登记备案制度,但与房屋买卖交易制度相比显得粗糙模糊,而且规定一些不合理的地方,例如按《城市房屋租赁管理办法》第十五条规定“办理房屋租赁登记备案须提交房屋所有权证书”,而在实践中大多数房屋都是在未办理房屋所有权证书的情况下出租的,这就会导致出现房屋出租给承租人的时间在先抵押设定在后的情况下,因为房屋没有所有权证书无法办理房屋租赁登记备案,而具备了办理抵押登记的条件,从而使承租人的承租权不能优先于低押权人的抵押权而得到法律保护,这已经从法律规定的角度上剥夺了承租人的房屋承租权对抗抵押权的机会,是明显不公平的。这就需要法律应从保护承租人的权利不受损害的角度出发修改房屋租赁登记备案制度的规定,对此我们可以借鉴一下《上海市房屋租赁条例》第八条和第九的规定,该规定确认了只要具备房屋预售的条件就可以预租,这在一定程度上保护了承租人的房屋承租权的法律地位,本人认为应进一步放宽租赁登记备案的条件,至少在房屋具备抵押条件时房屋就可以租赁和办理租赁登记备案,让当事人去选择先抵押或先租赁,这才能从真正意义上做到权利地位的公平合理,也能使当事人更充分的行使自己的房屋所有权之处分权能,体现民法的意思自治和契约自由的原则。
(4)至于办理房屋租赁证只是国家从便于管理的角度出发,在形式上确认承租人合法承租权的而给承租人颁发的凭证,并不能依此来确定房屋承租权作为被物权化后的特定债权的形成时间。
四、立法建议
综上所述房屋承租权作为一种经常发生且关系社会经济秩序稳定的不动产主要交易形式,法律应对房屋承租人所享有的房屋承租权从立法上给予进一步的法律保护,制定更完备合理的房屋租赁管理法律制度,以保障当事人的合法权益能得到切实实现。





作者:郝树亮(13911512034)
日期:2003年4月4日


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汕尾合作经济组织财务制度(试行)

广东省汕尾市人民政府


汕尾合作经济组织财务制度(试行)

  为了加强汕尾合作经济组织财务收支管理,完善税费改革后汕尾合作经济组织会计核算,依照财政部印发《汕尾合作经济组织财务制度(试行)》制订如下管理办法。
  第一章 财务收支预决算管理
  第一条 汕尾合作经济组织应建立、健全年度财务收支预决算制度。预算收入包括:经营收入、发包及上交收入、财政补贴收入、投资收益、其他收入。预算支包括:经营支出、管理费用、支农支出、文教卫生支出、社会福利支出、其他支出
  第二条 预算的编制应在每年年初召开汕尾民代表会议前,拟定草案并经汕尾二委会初步审议,提交汕尾民代表会审议通过,报镇政府备案。
  第三条 决算的编制,在每一预算年度结束后一个月内完成,由汕尾经代理记帐会计根据帐簿记录的数据如实填报决算情况,送汕尾民委审议,并由汕尾民代表会议审议通过,报镇政府备案。
  第二章 财务收入管理
  第四条 汕尾合作经济组织应按照预算收入的要求,积极的组织收入,取得合法有效的凭证,及时、足额的入帐。不得分设小金库及帐外帐。
  第五条 汕尾合作经济组织的收入,包括农汕尾农、林、牧、渔业直接生产经营收入,资产经营收入等。
  第六条 汕尾合经济组织的发包及上交收入是指农户和承包单位因承包集体耕地、林地、果园、鱼塘及其他集体资源等上交的承包金及汕尾(组)办企业上交的利润。
  第七条 汕尾合作经济组织的财政补贴收入是指税费改革后,保证汕尾经济正常运转由上级财政部门补贴收入,包括:农业税附加返回收入、市、区、财政补贴收入、镇财政补贴收入等。
  第八条 汕尾合作经济组织的投资收益是指汕尾合作经济组织对外投资分得的利润、股利、利息等。
  第九条 汕尾合作经济组织的其它收入是指汕尾合作经济组织除经营收入、发包及上交收入、财政补贴收入、投资收益以外的收入。
  第十条 汕尾合作经济组织应加强对收款凭证(收据)的管理。统一使用由区集体资产管理办公室套印监制章的《金山区汕尾合作经济组织专用收据》。
  第十一条 除农业税及附加由农税部门开具税单到农户外,其它涉及到农户及单位的收款包括承包费及超支款收取,一事一议筹集资金,资产、土地租赁收入等均使用《金山区汕尾合作经济组织专用收据》。
  第十二条 汕尾合作经济组织票据管理、使用按照金集资(1999)15号《关于加强农户收费票据管理监督的若干规定》办理。
  第三章 财务支出管理
  第十三条 汕尾合作经济组织应按照预算支出的要求,年内实行总量控制,不盲目开支,严格控制非生产性开支。年终(年度)结算的结余或超支,列入汕尾干部考核内容与干部报酬挂钩。
  第十四条 汕尾合作经济经组织由各级财政转移支付的资金使用范围及标准要严格执行区政府2002(17)号《关于对汕尾级组织实施转移支付的意见》中的规定,不得随意更改支出项目和提高支出标准。并实行镇管汕尾用的办法管理。对由转移支付资金支出的项目及金额,汕尾级帐目应在各规定支出明细科目中详细反映。
  第十五条 汕尾合作经济组织各项支出必须以合法、真实的原始凭证为依据,实行一支笔审批制度,经汕尾合作经济组织负责人审批后(负责人经办的事项由委员二人以上证明)才能报销入帐,杜绝白头发票、伪造的发票及未经审批的原始凭证报销入帐。
  第十六条 汕尾合作经济组织的经营支出是指取得经经营收入所耗费的支出,包括各项经营性支出,计提的经营性资产的折旧,偿付借款利息等。
  第十七条 汕尾合作经济经组织的管理费用是指汕尾合作经济组织用于管理方面的支出,包括管理人员工资、养老保险统筹金、办公费、差旅费、订阅报刊费、业务招待费等。管理费用应严格控制,各镇应根据实际制订相应的管理办法,包括汕尾干部考核分配办法、汕尾干部各项补贴办法标准、业务招待费列支标准、非生产性开支规定等。
  第十八条 汕尾合作经济组织的支农支出是汕尾合作经济组织用于农业生产设施建设、维护等方面开支,包括:购买农机及维修、机口建造及维修、地下水道及维修、电线整修、筑路造桥等。
  第十九条 汕尾合作经济组织的文教卫生支出是汕尾合作经济组织用于文化教育、医疗卫生、计划生育等方面的支出,包括:幼儿园、教育事业、合作医疗、广播电视、改厕灭螺、计划生育等。
  第二十条 汕尾合作经济组织的社会福利支出是指汕尾合作经济组织用于社会保障及优抚方面的支出,包括:困难户补助、烈军属优抚、敬老院、老年活动室等。 
  第二十一条 汕尾合作经济组织的其他支出是指汕尾合作经济组织除经营支出、管理费用、支农支出、文教卫生支出、社会福利支出以外的支出。
  第四章 一事一议筹资收支管理
  第二十二条 汕尾合作经济组织应按《金山区人民政府关于加强汕尾级范围内一事一议筹资筹劳管理的试行办法》规定进行本汕尾内的公益事业建设的筹资筹劳,筹资的收入、支出应分别列入汕尾合作经济组织内部往来帐户核算。
  第二十三条 一事一议筹资收入应按汕尾筹资项目设立明细帐目,按筹资户名设立登记帐簿,一事一义筹资支出应按筹资项目设立明细帐。
  第五章 财务公开
  第二十四条 汕尾合作经济组织的当年度财务收支、一事一议筹资筹劳,要定期(按季)张榜公布,实行财务公开,接受汕尾民监督。
  第二十五条 汕尾合作经济组织财务公开的内容及数据由汕尾代理记帐会计根据帐簿登记情况如实填写,经汕尾民委员会主任签字,镇经济管理所审核后上墙公布。
  第六章 超支款回收管理
  第二十六条 汕尾合作经济组织要加强农户拖欠款(超支款)的回收管理。税费改革后分三年时间做好农户拖欠款清理回收工作。 
  第二十七条 税费改革后,汕尾合作经济组织应取消一切代办项目,汕尾以上有关部门同汕尾民发生的单项收费要直接向汕尾民收取,汕尾合作经济组织应拒绝垫付。农业生产服务要实行市场化管理,以防止农户拖欠款的上升。
  第七章 附则
  第二十八条 本《管理办法》从2002年1月1日实行,执行过程中的问题由区农业委员会负责解除。


福建省人民政府关于颁发《福建省城市基础设施配套费征收暂行办法》的通知

福建省政府


福建省人民政府关于颁发《福建省城市基础设施配套费征收暂行办法》的通知
福建省政府



为了多渠道筹集城市建设资金,尽快改变我省城市基础设施的落后面貌,体现“人民城市人民建”的精神,适应开放、改革的需要,现颁发《福建省城市基础设施配套费征收暂行办法》,请认真研究贯彻实施。在实施中遇到问题,请迳向省建委反映。

福建省城市基础设施配套费征收暂行办法
为贯彻“人民城市人民建”的方针,逐步改变城市基础设施无偿使用为有偿使用,多渠道地筹集城建资金,以加快我省城市基础设施的建设步伐,特制定本办法。
第一条 凡在我省城市(含建阳、宁德行政公署所在的建阳、宁德县城,简称“十市二县”)规划控制区范围内的建设用地(含新建、扩建用地),无论单位或个人都必须遵照本办法缴交城市基础设施配套费(简称“配套费”)。
第二条 城市规划控制区指的是经有权机关正式批准的城市近期一九九○年及远期二○○○年总体规划控制区。城市基础配套设施指的是建设用地外围的市政公用设施,包括主干道、次干道及给水、排水、路灯、公共交通、环境卫生和园林绿化等项目。
第三条 配套费列入市、县财政预算外收入,作为城市基础设施建设专项资金,按照专款专用的原则,由“十市二县”城建主管部门提出年度市政公用设施配套建设计划,经同级计委、财政部门综合平衡,报当地政府和省有关部门批准后实施。
第四条 城建主管部门应根据有权机关批准的用地地点和面积,按划定的土地类区计费标准计算出要收取的配套费,由建设用地单位和个人如数向收费单位一次性缴纳。建设用地单位或个人在缴纳配套费后,不再承担城市主、次干道和市政公共设施的建设费用。
第五条 配套费由“十市二县”政府指定所属有关部门负责收取。城建规划部门凭缴纳配套费的收据给用地单位、个人核划用地红线图和颁发建设许可证。配套费由收费单位单独立帐存入建设银行。建设银行根据批准的市政配套建设年度计划,负责监督使用。
第六条 文教、卫生、科研、军事、行政机关等单位的非经营性项目的建设用地,可向当地城建主管部门申请减、免配套费。市政公用设施建设工程免收配套费。
第七条 城市土地类区划分:
一类区为城市建成区内比较繁华的地段;
二类区为城市总体规划近期所确定的市区(县城区)中除一类区以外的部分;
三类区为除一、二类区以外的城市总体规划远期控制区。
“十市二县”政府可根据上述类区的划分原则,结合本市、县的实际情况,进一步明确划分类区四至范围。
第八条 配套费计收标准。
1.漳州、泉州、三明、莆田四城市一类区每亩不超过三万元,二类区不超过二万五千元,三类区不超过二万元。
2.南平、龙岩、邵武、永安四城市一类区每亩不超过二万五千元;二类区每亩不超过二万元;三类区每亩不超过一万五千元。
3.宁德、建阳两县城一类区每亩不超过二万元;一类区以外每亩不超过一万五千元。
4.在不超过上述类区、标准的范围内,以上八市两县可根据不同用地地段和用地单位的行业性质,制定多档次的收费标准,报经当地政府批准后实施。
5.福州市配套费的征收办法仍按照省人民政府闽政〔1985〕综294号批文执行。
6.厦门市可比照本暂行办法自行制定计费标准。
7.对外商直接投资兴建企业中的产品出口企业、先进技术企业以及福州马尾经济技术开发区内的“三资”企业的收费办法另定。
第九条 本暂行办法实施中出现的问题,由省建委负责解释。
第十条 本办法自颁发之日起生效。



1986年11月6日