消费者自主选择权与跳单行为辨析/孙兆晖

作者:法律资料网 时间:2024-07-01 10:06:38   浏览:8551   来源:法律资料网
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【案情】

2012年6月1日,房屋购买人杨某与家安公司签订《居间服务合同》。该合同第六条约定4万元居间费由买方负担,第七条以明显加粗字体列明:买方未支付居间费而解除买卖合同的,此后3个月内,买方或其近亲属与卖方就本合同项下房屋达成买卖交易的,买方应支付5万元居间费。同日,卖方田某与杨某在家安公司居间服务下签订了房屋买卖合同。后杨某以居间费过高为由拒付居间费,与田某协商解除了房屋买卖合同。同年8月1日,杨某之子与田某就涉案房屋签订买卖合同。家安公司将杨某告上法庭,要求杨某支付5万元居间费。杨某辩称,家安公司的居间服务并未成功,合同第七条系无效条款,要求驳回家安公司诉讼请求。


【分歧】

本案的争议焦点有二:一是买卖双方合意解约,买方是否仍需支付居间费;二是居间人限制买方及其相关人另行成交,该限制条款是否有效。审理过程中有两种不同意见:

第一种意见认为,买卖双方协商解除了房屋买卖合同,杨某的购房目的并未实现,其效果等同于“居间人未促成合同成立”,家安公司无权要求居间报酬。《居间服务合同》第七条不合理地限制了杨某及其相关人自主选择中介公司的权利,应属无效条款。本案可酌定杨某给付家安公司适当费用以弥补其成本支出。

第二种意见认为,居间人促成合同成立后,委托人应当按照约定支付报酬。家安公司已促成杨某与田某签订房屋买卖合同,已履行约定的居间义务,买卖双方解除合同非因家安公司居间行为所致,有跳单之嫌,杨某仍需依约支付居间费。《居间服务合同》第七条并未限制杨某及其相关人的自主选择权,应属有效条款。本案应判决支持家安公司的诉讼请求。


【评析】

笔者同意第二种意见。在处理此类居间合同纠纷时,首先,要注意厘清两个法律关系,即买方与中介公司之间的居间合同关系,买方和卖方之间的买卖合同关系。其次,要正确认定居间合同中限制成交条款的效力,区分买方行使自主选择权的行为与跳单行为。结合本案争议焦点,分析如下:

第一,买卖双方合意解约或未能履约的,是否仍需支付居间费。从法律关系角度看,支付居间费系居间合同关系中的义务,与买卖合同是否解除及履行状况无关。只要中介公司依照居间合同履行了居间义务,促成买卖双方签订买卖合同,客户就应依约支付居间费。如果买卖合同的解除或未能得以履行系因中介公司过错所致,如中介公司未能提供正确的房屋权属信息、未审查购房者资格、未告知正确的贷款政策、起草的买卖合同存在重大疏漏等,客户应以中介公司未履行居间合同约定的主要义务为由,要求解除居间合同,不再支付居间费或索回已付的居间费。

家安公司依约促成杨某与田某签订房屋买卖合同,已履行居间义务,杨某应支付居间费。杨某与田某合意解除买卖合同,起因于杨某认为居间费过高。此后,杨某之子又与田某就本案房屋签订买卖合同,有跳单之嫌。家安公司并无违约行为,杨某无权解除《居间服务合同》,其拒绝支付居间费的行为没有合同和法律依据。

第二,居间人限制买方及其相关人另行成交,该限制条款是否有效。中介公司在促成买卖合同签订前,其需向买方提供房源位置信息,往往还会对房源品质进行比较分析,提供政策咨询,甚至还会组织价格磋商。为防止客户恶意跳单,中介公司一般会在居间合同中拟定限制成交条款,即规定买房人及其相关人在特定时间内利用上述信息资源就该房屋与卖方另行成交的,仍应支付居间费。按照我国合同法及其司法解释,该条款属加重对方责任的格式条款,中介公司尽到合理提示和说明义务的,该条款即应被认定为有效。

买方可以在充分比较不同中介公司的居间费标准、服务内容、商誉等之后,再决定是否签订看房确认书或居间合同,故该条款并未侵害消费者的自主选择权。客户在签订居间合同并接受主要居间服务之后,甚至在签订房屋买卖合同之后,再主张另换中介公司,则属滥用自主选择权的跳单行为。本案中,家安公司在《居间服务合同》第七条中以足以引起杨某注意的标识,合理提示了加重杨某责任的格式条款,杨某选择家安公司并签订居间合同,该条款合法有效。杨某与田某解除买卖合同后,杨某之子随即与田某就该房屋签订合同成交,家安公司依据《居间服务合同》第七条请求杨某支付居间费5万元,合法有据,应予支持。


(作者单位:北京市第二中级人民法院)
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大学自治立法的基础问题

云南大学法学院06级硕士研究生 杨盛秋

摘要:大学自治立法要研究的是大学自治从大学精神向大学组织管理法律制度转化的过程。本文在分析研究我国大学之公务法人地位的基础上,阐述了大学自治的内部管理、外部监督问题。
关键词:大学自治 公务法人 大学自治权

大学自治是一个历史的发展的概念。关于大学自治的确切概念,学术界基于不同的角度和立场,有着不尽相同的表述。大学自治应当满足三个基本要求——一是大学治理的主体应当是大学自身内部的力量,可以是校长、教师和学生,但不是国家、社会、或学校以外的其他组织;二是大学治理的内容是高校内部的事项,主要包括学术上的自由和管理上的自主;三是大学自治的目标是学术自由1[P51]。笔者认为,大学自治是以学术自由为核心的大学精神的制度保障,但是,大学自治并不意味着摆脱政府的干预或控制。

一、明确大学 的公务法人地位
在我国的传统体制下,高校属于典型的事业单位。行政诉讼实践采用“法律法规授权组织”这一概念来为大学定性,认为凡是法律法规授权组织实施公权力的行为,均可将其视为行政行为而提起行政诉讼。严格地说,这只是权宜之计。
大学自治在大陆法系的制度基础是公法人制度,在公法人的框架下,进行民主管理,大学因此获得内部立法权和行政主体资格。在德国、法国等大陆法系国家,学校通常分为公立与私立两种。公立学校属于公营造物或公共公益机构的一种。所谓公营造物,根据德国行政法之父奥托•迈耶的解释,就是掌握于行政主体手中,由人与物作为手段之存在体,持续的为特定公共目的服务2[P164]。我国学者在介绍此类性质的组织时,将其统称为“公务法人”。
作为我国事业单位的大学与大陆法系国家的公务法人在功能方面有很多相似之处。笔者认为,将大学定位为公务法人,在此基础上研究大学自治立法问题,切实可行。这将有利于厘清高校与政府的关系,变原来隶属的内部行政法律关系为外部行政法律关系 ,从而拓宽高等学校办学自主权的空间;同时还有利于高校按照各自法人资格的特性完善自己的法人内部治理结构,提高办学效益3[P135];还可以将大学的管理与被管理关系顺理成章地纳入到行政诉讼中去。

二、大学自治的内部管理
大学的内部管理涉及到学术管理和行政管理两个方面。学术管理是大学管理的核心和最终目的,行政管理应围绕学术管理来进行,应当立法以学术自由为导向提升大学学术管理的地位。2004年教育部发布《2003—2007年教育振兴计划》“民主治校、科学决策、健全学校的领导管理体制和民主监督机制”的决定,已成为我国大学实行民主管理的法律基础。但是从实践来看,现有规定可操作性不强,大学依法行政和民主管理缺少具体有效的制度和法律保障,以至于大学民主管理实践进展甚微。为此,必须加快大学的组织管理和民主监督的制度建设和法制建设,建议具体落实:
第一,进一步完善党委领导下的校长负责制,明确校长的责权。校长应切实地履行作为法定代表人的职责,领导各类学校事务。校务委员会是行政事务决策机构。校务会下还可设各类审议机构,如财务委员会、人事委员会等。这些审议机构中应当保证相当比例的学术人员参加。校务会应设若干名监事,对各项事务进行监督。第二,确立以高级教授组成的教授会在重大学术事务决策与监督中的核心地位,落实“教授治校”,确立学术事务决策机构。教授委员会下还可设置各种固定的专业委员会,如教学委员会、专业设置委员会、师资队伍建设委员会等。教授委员会对教代会负责,并向校长进行报告。第三,进一步强化教职工代表大会应有的地位和权力,提升教职工代表大会的法律地位,充分发挥教职工参与学校管理、民主决策与监督作用。第四,积极推动大学生参与大学管理,加大大学生参与高校管理的力度。

三、大学自治的外部监督
完全不受限制的大学自治是不存在的。笔者认为对大学自治进行外部监督是必要的,主要包括立法监督、行政监督、司法监督三方面。监督的内容和范围需要法律法规加以明确。
笔者以为,可以基础关系及管理关系理论结合重要性理论, 界定大学自治外部监督的范围。对于管理关系,依据管理行为的外在形式和内在抽象性程度进一步划分为一般管理法律关系和具体管理法律关系。一般管理关系 是指学校依据法律法规规章制定章程、校纪校规、以及依据学校章程、校纪校规发布具有普遍适用效力的抽象性文件的抽象性管理行为。与此相对,具体管理关系 是指学校依据规范针对具体管理相对人或事务作出的影响相对人权利和义务的行政行为。据此明确:
1.保障具体管理关系
在具体管理关系中应充分保障大学自治权,法律保留原则和司法审查原则一般不适用。像大学考试中的评分是极其专业性学术评价,理应排斥法律规制,但有例外,如果具体管理关系中的行为对公民基本权利产生了重大的影响,涉及“重要事项”(如高校的具体行政管理行为侵害了大学生私有财产权、隐私利益等),则应将其置于法律保留和司法审查的范围内。要界定“重大影响”可以借助行政法中的“比例原则”来衡量。
2.规范一般管理关系
在一般管理关系中涉及到公民基本权利的“重要事项”行使大学自治权必须适用法律保留原则和司法审查原则。但要注意,对于那些涉及到实质教学、学术层面的问题一般不审查,即使确实需要审查也应通过聘请专家作鉴定的方式来审查。
3.确立基础关系的可诉性地位及其例外
基础关系 中除有关学位授予的实体性评判行为外大学自治权的行使应受司法介入的限制。根据基础关系及管理关系理论,涉及基础关系的事项应适用法律保留原则,而该事项的决定,就属于可提起司法救济的具体的行政行为。因为基础关系涉及到公民的基本权利,理应只能由法律加以规定,而且应当接受法律的规制,所以明确其可诉性地位无须质疑。但是立法者和司法者不宜介入其中对大学的学术评价作出实体判断,只应从程序上规制学位授予的过程。

参考文献:
1 湛中乐,韩春晖.论大陆公立大学自治权的内在结构——结合北京大学的历史变迁分析[A].见:劳凯声.中国教育法制评论(第4辑)[C].北京:教育科学出版社,2006.
2 吴庚.行政法之理论与实用[M].台湾:三民书局,1998.
3 石正义.高等学校法律地位研究述评[A].见:劳凯声.中国教育法制评论(第4辑)[C].北京:教育科学出版社,2006.

中华人民共和国中外合作经营企业法(2000年修正)

全国人民代表大会常务委员会


中华人民共和国主席令(九届第40号)

  《全国人民代表大会常务委员会关于修改〈中华人民共和国中外合作经营企业法〉的决定》已由中华人民共和国第九届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议于2000年10月31日通过,现予公布,自公布之日起施行。

                 中华人民共和国主席 江泽民
                         2000年10月31日



全国人民代表大会常务委员会关于修改《中华人民共和国中外合作经营企业法》的决定


(2000年10月31日第九届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议通过 中华人民共和国主席令第四十号公布 自公布之日起施行)

第九届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议决定对《中华人民共和国中外合作经营企业法》作如下修改:
一、将第十九条修改为:“合作企业可以在经批准的经营范围内,进口本企业需要的物资,出口本企业生产的产品。合作企业在经批准的经营范围内所需的原材料、燃料等物资,按照公平、合理的原则,可以在国内市场或者在国际市场购买。”
二、删去第二十条。
此外,根据本决定对部分条文的顺序作相应调整。
本决定自公布之日起施行。
《中华人民共和国中外合作经营企业法》根据本决定作相应的修改,重新公布。

中华人民共和国中外合作经营企业法(修正)

(1988年4月13日第七届全国人民代表大会第一次会议通过 根据2000年10月31日第九届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议《关于修改〈中华人民共和国中外合作经营企业法〉的决定》修正)

第一条 为了扩大对外经济合作和技术交流,促进外国的企业和其他经济组织或者个人(以下简称外国合作者)按照平等互利的原则,同中华人民共和国的企业或者其他经济组织(以下简称中国合作者)在中国境内共同举办中外合作经营企业(以下简称合作企业),特制定本法。
第二条 中外合作者举办合作企业,应当依照本法的规定,在合作企业合同中约定投资或者合作条件、收益或者产品的分配、风险和亏损的分担、经营管理的方式和合作企业终止时财产的归属等事项。
合作企业符合中国法律关于法人条件的规定的,依法取得中国法人资格。
第三条 国家依法保护合作企业和中外合作者的合法权益。
合作企业必须遵守中国的法律、法规,不得损害中国的社会公共利益。
国家有关机关依法对合作企业实行监督。
第四条 国家鼓励举办产品出口的或者技术先进的生产型合作企业。
第五条 申请设立合作企业,应当将中外合作者签订的协议、合同、章程等文件报国务院对外经济贸易主管部门或者国务院授权的部门和地方政府(以下简称审查批准机关)审查批准。审查批准机关应当自接到申请之日起四十五天内决定批准或者不批准。
第六条 设立合作企业的申请经批准后,应当自接到批准证书之日起三十天内向工商行政管理机关申请登记,领取营业执照。合作企业的营业执照签发日期,为该企业的成立日期。
合作企业应当自成立之日起三十天内向税务机关办理税务登记。
第七条 中外合作者在合作期限内协商同意对合作企业合同作重大变更的,应当报审查批准机关批准;变更内容涉及法定工商登记项目、税务登记项目的,应当向工商行政管理机关、税务机关办理变更登记手续。
第八条 中外合作者的投资或者提供的合作条件可以是现金、实物、土地使用权、工业产权、非专利技术和其他财产权利。
第九条 中外合作者应当依照法律、法规的规定和合作企业合同的约定,如期履行缴足投资、提供合作条件的义务。逾期不履行的,由工商行政管理机关限期履行;限期届满仍未履行的,由审查批准机关和工商行政管理机关依照国家有关规定处理。
中外合作者的投资或者提供的合作条件,由中国注册会计师或者有关机构验证并出具证明。
第十条 中外合作者的一方转让其在合作企业合同中的全部或者部分权利、义务的,必须经他方同意,并报审查批准机关批准。
第十一条 合作企业依照经批准的合作企业合同、章程进行经营管理活动。合作企业的经营管理自主权不受干涉。
第十二条 合作企业应当设立董事会或者联合管理机构,依照合作企业合同或者章程的规定,决定合作企业的重大问题。中外合作者的一方担任董事会的董事长、联合管理机构的主任的,由他方担任副董事长、副主任。董事会或者联合管理机构可以决定任命或者聘请总经理负责合作企业的日常经营管理工作。总经理对董事会或者联合管理机构负责。
合作企业成立后改为委托中外合作者以外的他人经营管理的,必须经董事会或者联合管理机构一致同意,报审查批准机关批准,并向工商行政管理机关办理变更登记手续。
第十三条 合作企业职工的录用、辞退、报酬、福利、劳动保护、劳动保险等事项,应当依法通过订立合同加以规定。
第十四条 合作企业的职工依法建立工会组织,开展工会活动,维护职工的合法权益。
合作企业应当为本企业工会提供必要的活动条件。
第十五条 合作企业必须在中国境内设置会计帐簿,依照规定报送会计报表,并接受财政税务机关的监督。
合作企业违反前款规定,不在中国境内设置会计帐簿的,财政税务机关可以处以罚款,工商行政管理机关可以责令停止营业或者吊销其营业执照。
第十六条 合作企业应当凭营业执照在国家外汇管理机关允许经营外汇业务的银行或者其他金融机构开立外汇帐户。
合作企业的外汇事宜,依照国家有关外汇管理的规定办理。
第十七条 合作企业可以向中国境内的金融机构借款,也可以在中国境外借款。
中外合作者用作投资或者合作条件的借款及其担保,由各方自行解决。
第十八条 合作企业的各项保险应当向中国境内的保险机构投保。
第十九条 合作企业可以在经批准的经营范围内,进口本企业需要的物资,出口本企业生产的产品。合作企业在经批准的经营范围内所需的原材料、燃料等物资,按照公平、合理的原则,可以在国内市场或者在国际市场购买。
第二十条 合作企业依照国家有关税收的规定缴纳税款并可以享受减税、免税的优惠待遇。
第二十一条 中外合作者依照合作企业合同的约定,分配收益或者产品,承担风险和亏损。
中外合作者在合作企业合同中约定合作期满时合作企业的全部固定资产归中国合作者所有的,可以在合作企业合同中约定外国合作者在合作期限内先行回收投资的办法。合作企业合同约定外国合作者在缴纳所得税前回收投资的,必须向财政税务机关提出申请,由财政税务机关依照国家有关税收的规定审查批准。
依照前款规定外国合作者在合作期限内先行回收投资的,中外合作者应当依照有关法律的规定和合作企业合同的约定对合作企业的债务承担责任。
第二十二条 外国合作者在履行法律规定和合作企业合同约定的义务后分得的利润、其他合法收入和合作企业终止时分得的资金,可以依法汇往国外。
合作企业的外籍职工的工资收入和其他合法收入,依法缴纳个人所得税后,可以汇往国外。
第二十三条 合作企业期满或者提前终止时,应当依照法定程序对资产和债权、债务进行清算。中外合作者应当依照合作企业合同的约定确定合作企业财产的归属。
合作企业期满或者提前终止,应当向工商行政管理机关和税务机关办理注销登记手续。
第二十四条 合作企业的合作期限由中外合作者协商并在合作企业合同中订明。中外合作者同意延长合作期限的,应当在距合作期满一百八十天前向审查批准机关提出申请。审查批准机关应当自接到申请之日起三十天内决定批准或者不批准。
第二十五条 中外合作者履行合作企业合同、章程发生争议时,应当通过协商或者调解解决。中外合作者不愿通过协商、调解解决的,或者协商、调解不成的,可以依照合作企业合同中的仲裁条款或者事后达成的书面仲裁协议,提交中国仲裁机构或者其他仲裁机构仲裁。
中外合作者没有在合作企业合同中订立仲裁条款,事后又没有达成书面仲裁协议的,可以向中国法院起诉。
第二十六条 国务院对外经济贸易主管部门根据本法制定实施细则,报国务院批准后施行。
第二十七条 本法自公布之日起施行。