北京市商品住宅销售价格构成管理办法

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北京市商品住宅销售价格构成管理办法

北京市人民政府


北京市商品住宅销售价格构成管理办法
北京市人民政府
北京市人民政府令第73号


(2001年3月28日北京市人民政府第33次常务会议通过,自2001年6月1日起施行)


第一条 为规范商品住宅销售价格构成,促进商品住宅建设和房地产业健康发展,制定本办法。
第二条 凡本市行政区域内新建商品住宅销售价格的制定,均须遵守本办法。
第三条 市价格行政主管部门是本市商品住宅销售价格的主管机关,负责组织实施本办法。区、县价格行政主管部门负责本辖区内商品住宅销售价格行为的管理和监督检查工作。
建设、财政、税务、审计、规划、国土资源和房屋管理等行政主管部门按照各自的职责,依法实施监督和管理。
第四条 商品住宅的销售价格,由商品住宅开发经营者(以下简称开发经营者)依照本办法的规定确定。市或者区、县价格行政主管部门有权进行抽查审核。被抽查的开发经营者应当如实提供相关资料。价格行政主管部门及其工作人员不得将依法取得的资料或者了解的情况用于依法进行价格管理以外的任何其他目的,不得泄露当事人的商业秘密。
经济适用住房销售价格按照国家和本市有关规定确定。
第五条 开发经营者要加强管理,提高效率,严格成本核算,降低商品住宅的成本和价格。
第六条 本市商品住宅的销售实行明码标价制度。开发经营者不得超过标价出售商品住宅,不得收取任何未予标明的费用。
第七条 商品住宅销售价格由以下部分构成:
(一)住宅开发成本费用,包括土地使用权出让金、征地费、房屋拆迁补偿补助费、勘察设计及前期工程费、建筑安装工程费、附属工程费和间接费用。
(二)期间费用,包括管理费用、财务费用和销售费用。
(三)税金,包括营业税、城市维护建设税、教育费附加等。
(四)依法应当缴纳的其他行政性事业性收费。
(五)利润。
商品住宅销售价格构成的具体项目,由市价格行政主管部门制定并予以公布。
第八条 下列费用不得计入商品住宅成本:
(一)各种集资、赞助、捐赠和其他与开发经营无关的费用。
(二)各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款。
(三)土地闲置费。
(四)开发经营者自留的房屋建设费用。
(五)营业性用房和设施的建设费用。
(六)由市或者区、县财政拨款建设的非营业性公共建筑、配套设施的建设费用。
第九条 配套建设的居住区公共服务设施,其建设开发费用已经计入商品住宅成本后又出售、出租的,应当相应冲减商品住宅成本。
第十条 市价格行政主管部门定期公布向建设项目收费的项目目录。经公布的收费项目可以计入商品住宅销售价格构成,凡未经公布的收费项目,开发经营者有权抵制并拒绝缴纳。
第十一条 价格行政主管部门应当加强对商品住宅销售价格的市场监测,并发布有关信息。
第十二条 开发经营者在建设项目开工前,应当向所在地的区、县价格行政主管部门领取收费监督卡。收费监督卡的使用和管理,按照《北京市收费监督卡使用管理办法》的规定执行。
第十三条 对违反《中华人民共和国价格法》应当予以行政处罚的,由市或者区、县价格行政主管部门依法处罚。对违反《北京市行政性事业性收费管理条例》的,由市或者区、县财政、价格行政主管部门依法处罚。
第十四条 违反本办法第七条、第八条规定,擅自扩大商品住宅销售价格构成的,由市或者区、县价格行政主管部门责令改正,并可处3万元以下罚款。
第十五条 违反本办法,属于违反建设、规划、房屋土地等法律、法规和规章的规定的,由建设、规划、国土资源和房屋管理等部门依法处理。
第十六条 本办法自2001年6月1日起施行。


2001年4月11日
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最高人民检察院、教育部关于在教育系统开展预防职务犯罪工作中加强联系配合的意见

最高人民检察院、教育部


最高人民检察院、教育部关于在教育系统开展预防职务犯罪工作中加强联系配合的意见



2005年8月18日

高检会〔2005〕2号

  近年来,在各级教育行政部门、各级各类学校和广大教育工作者的共同努力下,我国的教育事业取得长足发展,在促进我国经济社会全面发展,推动科技进步,增强综合国力等方面发挥了重要作用。但是,由于管理制度不完善、监督机制不健全等原因,教育系统某些行政部门和学校在图书教材和设备采购、基建工程、招生录取等方面出现了贪污贿赂、渎职失职、滥用职权等违法犯罪问题,给国家和人民的利益造成损失,影响了教育资源的公正配置,损害了教育系统的形象。因此,必须加强教育系统预防职务犯罪工作,为教育事业的健康发展提供有力保障。

  当前,检察机关与教育部门要在联合开展预防职务犯罪工作已经取得初步成效的基础上,深入贯彻党中央关于《建立健全教育、制度、监督并重的惩治和预防腐败体系实施纲要》的要求,进一步加强相互间的联系配合,充分发挥各自职能优势,做好教育系统预防职务犯罪工作,促进教育系统党风廉政建设。

  一、加强预防宣传和警示教育,促进依法治教和廉洁从教

  检察机关要结合查办职务犯罪案件,深入开展预防宣传和警示教育,以案释法,举案说法,使教育系统工作人员充分认识职务犯罪的危害,树立遵纪守法观念,增强拒腐防变的廉政意识,促进依法治教和廉洁从教。教育部门要采取有效方法对所属工作人员开展廉政勤政教育、法制教育和职业道德教育。要充分发挥党纪国法的教化功能,必要时双方可以共同组织培训班,进行预防教育系统职务犯罪方面的专业知识培训。

  二、围绕重点环节、部位和岗位,从源头上强化预防工作

  要围绕教育系统易发、多发职务犯罪的重点岗位、环节和部位,开展预防工作,努力从源头上做好防范。检察机关要及时对教育系统职务犯罪发生的原因、特点和统计数据及变化趋势进行分析研究,并向教育部门通报。教育部门制定、出台有关规定、政策和改革措施时,要研究可能发生问题的风险和疏漏,必要时可以向检察机关沟通完善内部管理监督和与预防职务犯罪有紧密联系的政策、改革措施。

  检察机关在研究、提出有关涉及教育业务方面的预防对策和措施时,应当注意听取教育部门的意见和建议。最高人民检察院与教育部定期召开预防职务犯罪联席会议,通报教育系统职务犯罪情况,研究预防职务犯罪措施,协调涉嫌职务犯罪案件查处工作。当前,双方要针对图书教材和设备采购、基建工程、招生录取以及内部财务管理等重点岗位和环节,共同研究制定规范管理、强化监督的办法措施,并抓好落实。同时注意探索和总结预防职务犯罪发生的有效做法和经验。

  三、加强协调配合,及时发现和揭露犯罪

  要坚持“标本兼治、综合治理、惩防并举、注重预防”的工作原则,切实抓好教育系统职务犯罪的惩治和预防工作。检察机关要进一步加大法律监督的力度,及时发现和揭露发生在教育系统的职务犯罪,严肃查处职务犯罪案件,有效遏制教育系统某些环节和部位职务犯罪易发、多发的势头。教育部门在工作中发现或者收到群众举报涉嫌职务犯罪线索,应按有关规定及时移交检察机关,并积极配合做好查处工作。对依法不构成犯罪或者不需要追究刑事责任的,检察机关应当及时向相关教育部门说明理由和法律依据。

  四、共同推进检察建议的落实,健全内控机制

  检察机关要结合查办发生在教育系统的职务犯罪案件,深入研究犯罪心理形成轨迹和发案原因、症结,有针对性地提出检察建议。在向发案单位提出检察建议时,应当同时抄送其主管部门。要积极协助发案单位进行整改,健全内控机制,做好对检察建议的落实回访,督促发案单位建章立制,堵塞漏洞。发案单位要认真落实检察建议,并将落实情况在30日内回复检察机关。

  各地人民检察院和教育行政部门、教育部直属高等学校和直属事业单位可按此意见要求,结合本地区、本单位实际,制定具体实施办法。




信用证欺诈例外原则及其适用


内容提要:信用证的欺诈和由此产生的法律救济问题在国际银行界和各国司法界争议颇大。在国际银行实务和司法实践中一直未能取得一致意见。信用证欺诈例外原则有其独特的内涵及理论基础,同时法院在采取救济措施时亦应遵守一定的条件。
关键词: 欺诈例外 禁令 违法例外
一、 信用证欺诈例外原则的内涵及理论基础
信用证在国际贸易中的非凡地位来源于这种机制所独具的无法取代的作用,他已经成为金融和贸易领域重要的结算支付工具,确保信用证具有快捷、可靠、经济和便利优点的一项重要法律规则便是“独立抽象原则”,该原则将的实质在于将信用证的开立、兑付及纠纷解决与其他买卖合同、开证合同等基础性或附属性合同的效力、履行及纠纷隔离开来,使信用证能够在相对自我封闭的安全环境中运行,将信用证交易有关当事人的职责限定在各自最专长的领域内。但是任何事物都具有两面性,也恰恰是信用证独立抽象原则为不法商人留下了可钻的空子,为欺诈行骗的滋生提供了温床。“常常成为不法商人鱼目混珠,骗取巨款的保护伞”【1】。
近年来,在国际贸易中不断发生信用证欺诈案件,有报告说,仅在1995年美国就有超过5亿美金的损失可归因于信用证诈骗【2】,在我国也发生过数起信用证诈骗案【3】。信用证独立抽象原则面临着巨大的挑战。因为如果固守该原则,不允许有任何例外,在遇到卖方有欺诈行为时,银行仍按单据在表面上与信用证相符即予以付款,买方就会遭受严重的损失,有关国家的法律和判例认为,承认信用证独立于基础合同的同时,也允许有例外,如果受益人却有欺诈行为,买方可以要求法院下令禁止银行对信用证付款。【4】这就是所谓的“信用证欺诈例外原则”。
1、“欺诈使得一切无效。”这是民商法最基本的法律原则之一,L/C欺诈也不例外,是信用证欺诈例外的第一个理论基础。各国一致认为,基于维护社会公正及良好的商业道德的需要,在发生L/C欺诈的情况下,应对信用证独立抽象原则软化处理或排除适用,因为对信用证欺诈问题的解决,不能通过信用证制度内部找到答案,产生信用证欺诈的根源是独立抽象原则,而这一原则信用证制度的核心所在,若因欺诈而否定独立抽象原则,则等于否定整个信用证制度。
2、“诚实信用原则”作为民法上的“帝王原则”,是现代民法理论及立法和实践中普遍遵守的原则。受益人提交伪造的或带欺诈性陈述的单据,正是违背了诚信原则,如果在这种情况下仍坚持《跟单信用证统一惯例》,认为银行应对受益人付款,买方只能依据买卖合同向卖方索赔,显然是不公平的。
3、信用证欺诈例外的第三个理论依据是各国冲突法普遍规定的“公共秩序保留原则”,即如果当事人选择适用的外国法或国际惯例违反本国的社会公共利益、法律的基本原则或公序良俗时,法律可以排除其适用。现代各国基本上都确立了“诚实信用原则”,要求民事主体应当诚实守信,否则就要承担相应的法律责任,信用证交易中,在开证申请人或受益人存在欺诈的情况下如仍适用《UCP500》就会显失公平。
二、信用证欺诈例外原则的适用条件
(一) 有欺诈存在
1、 欺诈的含义:
(1)《跟单信用证统一惯例》(UCP500)的规定:
UCP500并没有信用证欺诈的规定,国际商会既没有对欺诈下一个定义,也没有对信用证欺诈作出规定。国际商会负责制定UCP500的银行技术委员会在经过尝试和努力后认为,“很清楚,在统一惯例500中提出一个明确的技术语章节是一种可怕的尝试。……这将引起许多国家委员会之间的争论,而且不能保证对这些定义的下法能取得国际间的一致意见,所以这个尝试被放弃了。”【1】“由于跟单信用证业务既具有竞争性又具有合作性,为顺利开展此业务,银行必须发展能赢得其客户和代理行信任的有关惯例,诈骗、不诚实或疏忽的行为总是难以长久的,而且不利于建立良好的国际银行标准实务,跟单信用证的国际标准银行实务体现了诚实和信赖的原则。”
(2)《美国统一商法典》UCC的规定:
首先,尽管UCC第五章有专门的定义条款,但是其中并没有信用证欺诈的定义,1995年新修订的UCC5由5-103条对信用证的各个概念作出定义,但同样也没有对信用证欺诈做专门的定义【2】。
其次,美国的判例一般倾向于就事论事,而不倾向于下定义。他的信用证欺诈例外原则是通过判例确定下来的,第一起因信用证欺诈而给予禁令的判例正是本文所分析的案例。有学者认为信用证欺诈的概念来自于普通法的传统判例中关于欺诈的一般定义和界定,即“任何故意的误述(misrepresentation)事实或真相以便从另一人处获得好处。”【3】
《布莱克法学辞典》中关于欺诈的定义是:“有意地曲解真相以便诱使其他人依赖该曲解从而从他人处获得本不属于他自己的有价值的事物或某种法律上的权利。通过语言或行为,通过说谎或错误引导,或隐瞒应该披露的事实,虚假的陈述事实,使别人据此行动从而造成法律上的损失。”
(3)中国的规定:《民法通则》实施意见第68条规定:“一方当事人故意告知对方虚假情况,或者故意隐瞒真实情况,诱使对方当事人作出错误意思表示的,可以认定为欺诈行为。”
而信用证欺诈就是指:利用信用证机制中单证相符即予以付款的规定,由不法行为人提供表面记载与信用证要求相符,但实际上并不代表真实货物的单据,从而骗取所支付的货款的商业欺诈行为。【4】
2、 信用证欺诈的种类
利用信用证进行欺诈的方式多种多样,从不同的角度分析会有不同的类型,如果从主体上归纳可以分为以下几种:
(1)受益人的欺诈:
a.伪造全套单据:是受益人在货物根本不存在的情况下,以伪造的和信用证要求相符的单据使银行因表面上单证相符而无条件付款,从而达到诈取信用证项下的款项的目的的信用证欺诈。根据UCP500的规定,受益人要提交商业发票、保险单据和运输单据,其中提单是受益人主要的伪造目标。一种方式是通过伪造提单的内容,另一种方式是设立假公司,伪造假提单。
b. 伪造部分单据:如伪造单据上的签字。
c.受益人在单据中做欺诈性陈述:此种欺诈方式,单据是真实的,货物也实际存在,但装运的货物不是信用证所要求的货物,而是残次品或废物。由于受益人所提交的伪造的单据表面上都符合信用证要求的条款,开证行必须付款,其结果是导致买方遭受损失。
d.伪造、变造信用证:从最近几年的相关案例分析,伪造信用证主要是行为人通过编造虚假的根本不存在的银行开出信用证或者假冒有影响的银行的名义开出假信用证。变造信用证是行为人在真实、合法的银行信用证结算凭证的基础上或以真实的银行信用证结算凭证为基本材料,通过剪接、挖补、涂改等手段改变银行信用证结算凭证的内容和主要条款使其成为虚假的信用证【1】。
(2)开证申请人的欺诈
a.假冒信用证:主要是指缺乏成为有效信用证的必要条件而表现出自身虚假性的信用证欺诈。
b.“软条款信用证”欺诈:软条款欺诈在法学理论上和法律规定上,均没有统一的或觉权威的定义表述。一般认为,“软条款”是指由开证申请人要求在信用证中加列的,由其控制信用证的生效条件和限制单据结汇效力的条款。【2】其目的在于,使开证申请人具有单方面随时解除付款责任的主动权,以达到诈取保证金,增加出口商的风险,使货款的收回完全取决于买方的商业信用。具体有以下四种类型:
(a)暂不生效条款;如:领取进口许可证才能生效。(b)限制性单据条款;(c)加列各种限制;(d)限制性装运条款:“The goods will be shipped upon receipt of shipping advice issued by opener of L/C appointing the name of vessel, which will be issued by way of an amendment to this credit by the issuing bank.”
由于这些条款的存在,使得表面为不可撤销的信用证变成了变相的可撤销的信用证。
(3)受益人与船东共谋的信用证欺诈:
a. 伪造单据欺诈:
通常情况是,受益人的货物根本不存在,而只凭受益人和船东伪造的假提单和其他单据便可以从银行结汇。
b.保函换取清洁提单:
c.预借提单和倒签提单欺诈
关于信用证欺诈是指单据方面的欺诈,还是也包括基础交易方面的欺诈,狭义的观点认为,“交易仅指信用证交易,欺诈例外规定仅适用于受益人在提交单据方面对开证行犯有欺诈的情形。广义的观点认为,欺诈既包括信用证交易中的欺诈,也包括基础交易中的欺诈。这种解释较为合理,《美国统一商法典》5-114(2)明确规定包括单据方面的欺诈,又规定交易中的欺诈(fraud in the transaction)也可启动该条规定的抗辩。
(二)信用证欺诈的程度标准
关于欺诈的程度,是一个非常重要的问题,如果标准定的太低就会严重损害信用证的独立抽象原则,受益人在信用证项下的保障就会失去价值【1】,法院一般采取严格的标准,正如在本案中法官所说:“欺诈要求更甚于仅仅是违约的情节。”。在美国的判例中,主张信用证欺诈而给予禁令救济的条件是,欺诈必须是“主动的欺诈(active fraud)或过分的欺诈(egregious fraud)”。[2]在许多案件中,法院给予禁令所要求的欺诈应达到的程度是“该欺诈的程度如此严重地违反了整个交易,以致于坚持开证人付款义务的独立性所谋求的立法目的将不再起作用。”“信用证项下基础合同的欺诈只有达到及其严重,太过分或令人无法忍受,或受益人提取信用证项下的款项没有一点理由,以致于如果再坚持信用证的独立性将不但不会实现信用证作为国际贸易支付可靠手段的目的,而且反而会被不道德的商人用来作为实施不道德欺诈的手段,同时法院也无法容忍自己的程序被该不道德的人利用,法院才会给予禁令。仅仅是欺诈的指控或是基础合同项下的一般抗辩是不够的。”【3】
最近美国有关的判例表明,欺诈必须是实质性的(material),“信用证项下的单据欺诈对于单据的购买方或欺诈行为对于基础交易的参加者而言是否是决定性的(significant),对于法院判断是否给予禁令十分重要。”【4】因此欺诈例外原则必然要求:如果有人主张实质性欺诈而提出止付信用证,那么法院必须检查基础交易,因为只有检查该基础交易才能使法院确定某个单据是否是欺诈性的或受益人已经进行了欺诈,同时,还要决定该欺诈是否是实质性欺诈。近来,越来越多的美国判例主张,当受益人的欺诈十分过分时,信用证的独立原则将不再起作用。【5】
欺诈是否具有实质性是一个留给法院去决定其深度和广度的问题,是法院的自由裁量权问题。
三、欺诈例外原则的排除
(一) 欺诈例外原则的排除情形:
尽管信用证欺诈例外原则已得到普遍的遵守和确认,但一般认为在有些情况下仍可以对该原则进行排除。以《美国统一商法典》为例,该法规定了在有些情况下,无论是否存在欺诈,开证行都必须付款。
1、要求兑付交单的人是开证行的被指定人,该人善意的付出了对价且未被通知单据存在伪造或欺诈。
2、该人是保兑行,而该保兑行已善意的根据保兑义务履行了保兑。
3、该人是信用证项下开立汇票的正当持票人,而该汇票已经经过开证人或一个被指定银行的承兑。