邢台市农村社会保障试行办法

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邢台市农村社会保障试行办法

河北省邢台市人民政府


邢台市农村社会保障试行办法

邢政办[1997]5号 1997年4月26日


第一章 总则

  第一条 根据国家有关法律和全国八届人大四次会议通过的九五计划和2010年发展纲要有关建立社会保障制度的要求,从本市经济和社会发展的需要与可能出发,制定本办法。
  第二条 建立邢台市农村社会保障制度,依法保障和维护广大农民的基本生活权益,促进安定团结,推动生产发展,逐步实现共同富裕目标。
  第三条 农村社会保障坚持实事求是、量力而行、循序渐进的原则;效率优先,兼顾公平;权力与义务相统一的原则;政府、集体、个人相结合,以集体和个人为主的原则;自助与互助相结合,社会保障与家庭保障相结合,物质保障与服务保障相结合的原则。
  第四条 农村社会保障实行整体设计、分项实施、分类指导、重点突破、全面推进。
  第五条 保障对象为本市农民,重点是优抚对象、五保户、残疾人、灾民、贫困户和老年人。
  第六条 保障对象应尽以下义务:
  (一)遵守国家的政策和法律、法令;
  (二)依照法律服兵役和参加民兵组织;
  (三)实行计划生育;
  (四)按照政策规定,向国家交纳税收和定购粮没,向集体交纳提留款,投义务工和劳动积累工;
  (五)遵守村规民约;
  (六)执行当地的殡改政策规定;
  凡有能力尽义务而不尽义务者,视为自行取消本办法保障的资格。
第二章 保障组织

  第七条 市政府成立农村社会保障委员会,设主任一个,副主任若干人,成员有民政、坟委、体改委、教委、坟生委、农委、财政、人事、卫生、税务、审计、残联、银行、保险、工会、妇联、共青团、军分区等有关部门的负责同志,委员会办公室设在民政局,负责日常工作。各县市区、乡(镇)都要建立组织并接受上级组织指导,村成立相应的保障组织,为自我管理、自我服务的群众自治组织,负责本村域的社会保障工作。
  第八条 农村社会保障委员会是具有行政性、社会性的政府职能组织,其任务是;在党委、政府领导下,宣传贯彻党的国家有关社会保障的政策,组织、管理、协调、指导农村社会保障工作,监督各项保障基金的管理使用。
第三章 社会救济

  第九条 社会救济要按照生产自救、互助互济、集体扶持和国家救助相结合的原则,突出以农村社会特困户为重点,建立按最低生活保障线为主实施救助的社会救济新体制。
  第十条 对于家庭人均收入低于生活保障线的贫困户,实行定期或临时差额补助,保证其生活水平达到最低生活保障线的实际水平。
  第十一条 最低生活保障线的标准由各县市区根据本地农村居民最基本的生活需求和经济发展水平、财政承受能力来确定。标准由各县市区民政局提出方案,报县市区政府批准后公布实施。并随着经济的发展相应调整。
  第十二条 最低生活保障资金会由县市区、乡(镇)、村分级负担。负担的比例由各县市区根据各乡(镇)、村不同的经济状况,确定不同的比例。县市区两级所需资金分别列入本级财政年度预算,村从集体提留的公益金中列支。
  第十三条 保障对象的确定,由个人向村委会提出申请,村民代表会议评定,乡(镇)审核,县市区民政局批准。保障对象要以户建档,逐年核定,对定漏和高出保障线的要及时调整。
  第十四条 享受农村最低生活保障的村民,可凭县市区民政局出具有证件领取粮款,同时凭证减免提留、统筹费用,减负义务工,并在农林特产税、学杂费等方面给予减免和优惠。
  第十五条 最低生活保障工作要增加透明度,公开标准,公开对象,公开补助数额,接受群众监督,确保对象准确,对隐瞒家庭收入,冒领保障的一经查出,立即取消补助并追回多领的保障金。
  第十六条 坚持“依靠群众,依靠集体,生产自救,互助互济,辅之以国家必要的救济和扶持”的方针,对因灾造成缺粮缺钱,无生活自救能力的,按照救灾工作分级负责的救灾体制,给予适当救剂使他们的吃、穿、住等基本生活需求得到保障。对有自救能力的灾民、贫困户,要通过多种形式扶持其发展生产,搞好生产自救,确实解决生活困难。
  第十七条 按照救灾工作分级管理、救灾款分级负担的原则,县市区财政每年按规定列支自然灾害救济事业费预算,并随工作需要和物价水平的变化相应提高。
  第十八条 积极组织群众互助互济,储资备荒。县市区、乡(镇)两级要组织村民建立扶贫济困的救灾扶贫互助储金会、储粮会。要逐年提高农民入会率和扩大储金,引寻群众互助组织更多地承担救灾扶贫事务,充分发挥社会互助组织的积极作用。提高抗灾、救灾、减灾能力。
  第十九条 依照国务院《农村五保供养工作条例》规定,五保对象为:无法定抚养人,或法定抚养义务人无扶养能力的;无劳动能力的;无生活来源的老人、残疾人和未成年人。五保户采取集中供养和分散供养相结合的办法。五保经费以乡统筹。供养标准应不低于当地村民一般生活水平。
  第二十条 实现乡乡建敬老院。积极发展院办经济,建立五保服务网络。
  第二十一条 发扬帮贫济困的优良传统,有计划地开展多层次,多形式的社会捐赠活动,促进社会救济工作社会化。
第四章 社会保险

  第二十二条 建立农村社会养老保险制度。
  (一)保险对象为本市农民,主要是20至60岁的农村劳动者。务工、务农、经商等从事其它待业的农民都是保险对象。
  (二)根据国务院和省政府规定,农村(含乡镇企业)的社会养老保险,由民政部门组织实施。各种商业保险机构应按照有关规定,在农村开展它项保险业务,充分发挥社会保险的必要社会补充作用。
  (三)养老保险基金以个人交纳为主,集体可根据其经济状况予以适当补助,补助办法和标准由村或乡镇企业自行确定,各级政府要予以政策扶持。
  (四)各县市区和乡(镇)人民政府设立农村社会保险机构,聘用专职人员,支付开办费用,归民政部门管理。
  (五)农村社会养老保险以县市区为单位建立制度。保险基金由县市区农村社会养老保险机构统一收付,管理、运营,并承担保值增值责任。
  (六)对已经实行农民退休和养老补助的村或乡镇企业,要采取妥善的衔接办法,逐步过度到实行农村社会养老保险。
  第二十三条 对因公牺牲的伤残人员实行抚恤和生活困难补助。对因公牺牲人员由乡村给予一次性抚恤;对因公伤残人员,乡村除负责其医疗费外,对造成终身残疾,影响家庭基本生活的,乡村要给予生活困难补助。具体办法由乡会自行制定。
第五章 优抚安置

  第二十四条 根据国务院《军人抚恤优待条例》和省有关军人抚恤优待的规定,坚持“思想教育,扶持生产,群众优待,国家扶恤”的优抚工作方针。对革命烈士家属、病故军人家属和革命伤残军人,实行抚恤;对在乡的复员军人和带病回乡的退伍军人,实行定期定量补助;对义务兵家属和上述人员实行群众优待。
  第二十五条 农村义务兵家属实行普遍优待,优抚金采取县统筹、平衡负担的办法,由当地人民政府发给当地农民上年上均收入数的优待金。生活困难的可高于上述标准。
  义务兵在服役期间立功受奖的,给予奖励优待,奖励标准由县市区制度。
  第二十六条 革命烈士家属、因公牺牲军人家属、病故军人家属、带病回乡退伍军人、革命伤残军人、复员军人在享受国家抚恤和定期定量补助后,生活仍达不到当地人均生活水平的,乡(镇)人民政府要适当给予统筹优待,使之不低于当地一般群众生活。
  第二十七条 对在乡的三等革命伤残军人、在乡老复员军人和带病回乡的退伍军人,实行重病大病医疗补助。补助经费由县市区、乡(镇)财政与村集体经济组织分级负担。视财力情况,市财政每年安排一定资金作为民政优抚专项基金,对于县市区在优待方面遇到的特殊困难予以支持帮助。村卫生所凭伤残军人证书,复员军人定期定量补助证书,减免挂号费、诊断费、注射费、体检费等。
  第二十八条 对无依无靠、无劳动能力的孤老优抚对象,实行集中和分散的办法供养。县市区建光荣院,也可在敬老院内设光荣间。因条件限制暂不能入院或不愿入院者,在国家抚恤补助和群众优待的基础上,村委会要保吃、保穿、保医、保葬,保证搞好生活服务。
  第二十九条 优抚对象在与其他群众同等条件下,享受就业、入学、救济、贷款、宅基地审批的优先权。家居农村的革命烈士家属,有符合招工条件的成员,当地政府应安排其中一个就业。革命伤残军人在本市范围内乘坐公共汽车,凭伤残军人证书享受免费。
  第三十条 对于农村义务兵的退全安置,要广开渠道,拓宽路子,通过介绍推荐、扶持生产、技术培训等多种形式,做好退全军人两用人才的开发使用,使其在农村物质文明和精神文明建设中发挥作用。
  第三十一条 积极鼓励和扶持优抚对象建功立业,勤劳致富。要通过多种渠道筹集资金,设立优抚基金,兴办优抚经济实体,扶持优抚对象发展生产。
第六章 社会福利服务

  第三十二条 要通过多种形式,开展尊老爱幼,助人为乐、邻里互助,扶贫帮困的教育,树立良好的社会风气,搞好社会主义精神文明建设。
  第三十三条 逐步发展农村社会福利事业,积极发展社会保障服务实体,逐步形成以服务实体为依托的各种保障服务网络。进一步健全村委会,充分发挥村委会在农村社会保障中的组织和服务保障功能。
  第三十四条 积极兴办、发展具有当地优势和特色的社会福利企业,并以此为依托建立健全残疾人服务网络。依照《中华人民共和国残疾人保障法》规定,对残疾人在生活、就业、就学、医疗康复等方面给予保障。
  第三十五条 积极发展救灾扶贫经济实体储金会、储粮会,并以此为依托逐步建立健全为贫困户、灾民服务为主的救灾扶贫服务网络。
  第三十六条 加强敬老院、福利院等福利事业的建设,逐步走多功能一体化的道路,并以此为依托建立健全老年人服务网络。
  第三十七条 建立、发展拥军和军地两用人才服务组织,加强光荣院建设,并以此为依托建立健全优抚安置服务网络。
  第三十八条 兴办和发展婚丧服务实体,发挥“红白理事会”作用,并以此为依托建立健全婚丧服务网络,倡导婚事新办,丧事简办的新风和科学、文明、健康的生活方式,在农村为化区还要大力搞好殡葬改革。
  第三十九条 加强村委会建设,健全村民代表会议制度,增强自我发展和服务功能,壮大集体经济,为农村社会保障制度提供组织保障和物质基础。
  第四十条 有条件的乡(镇)村要成立农民文化技术学校,娱乐室等公益福利事业,引导农民学科学、用科学,大力开展科技兴农战略,丰富群众的业余文化生活。
第七章 资金的管理与监督

  第四十一条 农村社会保障资金采取个人交纳,集体补助,社会筹集,财政支持相结合的方式,多渠道筹集。
  第四十二条 农村社会保障资金主要包括:各级财政安排的用于抚恤、救济、救灾等各项民政事业费、社会统筹的优待金、五保费用、农村社会养老保险基金、社会捐助和其他社会福利资金。
  第四十三条 各项专项保障资金,依据其不同特点采取不同的筹集运营方式。农村社会养老保险基金实行储蓄积累制;优待金、五保费用实行现收现付制、救灾和最低生活保障金实行县市区、乡(镇)、村按比例负担的办法。
  第四十四条 农村社会保障资金采取民政统一管理,分项使用,专款专用,突出重点,适度调控,规范动作的管理和使用办法。
  第四十五条 建立农村社会保障资金管理作用监督机制,实行行政监督、审计监督和民主监督相结合,保证农村社会保障资金的合理使用和稳定运营。
第八章 附则
  第四十六条 县市区可根据本办法制定具体实施办法。
  第四十七条 本办法由市农村社会保障委员会负责解释。
  第四十八条 本办法自发布之日起施行。


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贵阳市环城林带建设保护办法

贵州省贵阳市人大常委会


贵阳市环城林带建设保护办法

(2002年8月22日贵阳市第十届人民代表大会常务委员会第四十次会议通过 2002年9月29日贵州省第九届人民代表大会常务委员会第三十一次会议批准 2002年9月30日贵阳市人民代表大会常务委员会公告公布)


第一条 为加强环城林带建设,保护森林资源,改善生态环境,提高人民生活质量,根据《中华人民共和国森林法》、《贵州省森林条例》及有关法律、法规,结合本市实际,制定本办法。
第二条 环城林带建设、保护,应当按照规划进行,坚持政府引导、市场运作、因地制宜、多渠道筹集资金、建设保护与开发利用相结合,实现生态、社会、经济效益相统一。
第三条 在环城林带范围内进行建设、保护、利用、管理等活动,应当遵守本办法。
环城林带包括第一环城林带、第二环城林带以及其他环城林带,其范围由市人民政府公布。
第四条 县级以上人民政府林业绿化行政部门负责本辖区内环城林带的规划、建设、保护、利用、管理工作。
计划、财政、规划、建设、国土资源、水利等行政部门应当按照职责,做好相关工作。
第五条 县级以上人民政府应当将环城林带建设、保护纳入国民经济和社会发展计划,逐年加大环城林带生态公益林建设、保护资金的投入,并纳入财政预算。
环城林带特色园区的道路、给排水、供电、通讯等基础设施建设,由市人民政府负责;环城林带特色园区的建设、保护资金的投入,由投资者负责。
第六条 鼓励社会各界投资建设、保护环城林带。
投资建设、保护环城林带生态公益林达500亩以上的,拥有该森林的冠名权和优先开发权,并可授予森林建设荣誉市民或森林建设模范市民等称号。
各级人民政府应当制定措施,对建设、保护环城林带成绩突出的单位和个人予以表彰、奖励。
第七条 环城林带建设、保护和开发利用规划,由市林业绿化行政部门按照环城林带总体规划组织编制,经市城市规划行政部门审查,报市人民政府批准。环城林带规划不得擅自变更。确需变更的,应当报市人民政府批准。
环城林带建设、保护和开发利用,必须符合规划要求。
第八条 经批准用于环城林带建设的土地,任何单位和个人不得擅自改变其用途。确需改变的,按征、占用林地程序报批。
征、占用环城林带城市规划区内的林地,应当按照同类标准的10倍缴纳森林植被恢复费、支付林地补偿费、林木补偿费。
第九条 投资建设第二环城林带所需的国有土地,经批准,可采取作价入股、合资、合作的方式提供土地使用权。
国有荒山、荒地等未利用地依法出让给单位和个人进行造林的,可以减免土地出让金,土地使用权期限可以到50年;达到出让合同约定的投资金额并符合生态建设条件的,土地使用权可以依法转让、出租、抵押;土地使用权期限届满后,可以申请续期。
第十条 在环城林带范围内,利用农村集体所有的荒山、荒地等未利用地进行造林的,可以通过承包、招标、拍卖、公开协商等方式取得土地使用权,土地使用权期限可以到70年;土地使用权可以继承、转让(租)、抵押。
通过拍卖方式取得农村集体所有荒山、荒地使用权,已按照协议开发建设的,保护其合法权益;未按协议开发建设的,由出让方依法收回用于环城林带建设。
第十一条 环城林带内的自然环境和森林资源,在符合开发利用规划的前提下,可以进行旅游开发利用。
进行旅游开发利用的,应当由当地县级人民政府林业绿化行政部门同意,经市人民政府林业绿化行政部门审核,报市人民政府批准。
第十二条 环城林带范围内符合退耕还林的坡耕地,应当优先组织实施。退耕还林经验收合格,按国家标准兑现补助。
在环城林带建设期间,应当以环城林带为重点开展义务植树,义务植树的成活率必须达到85%以上。林业绿化行政部门应当划出林地,用于各类纪念林的营造。
第十三条 建立生态公益林有偿管护制度,实行生态公益林有偿管护。生态公益林有偿管护资金由市、区、县(市)人民政府筹措。
有偿管护实行分级管理,按权属落实责任,以现状兑现补偿。
第十四条 县级人民政府应当保护环城林带范围内森林、林木、林地所有者、使用者的合法权益,依法确认所有权、使用权,核发证书。
第十五条 森林防火期林区野外禁止用火,非防火期林区野外禁止非生产性用火。生产性用火须按管理权限由林业绿化行政部门批准。
发生森林火警、火灾,林权所有者、使用者或其他人员应当及时向当地人民政府报告,并组织扑救。
第十六条 发现森林病虫害应当向当地森林植物检疫机构报告,林权所有者、使用者应当及时除治,防止蔓延。
第十七条 环城林带内禁止下列行为:
(一)违法进行建设活动;
(二)擅自修枝、摘种、割脂、开矿、采石、挖砂、取土;
(三)捕鸟、狩猎、砍柴、挖树、刨根;
(四)铲土烧灰积肥,焚纸、烧香、倾倒垃圾废料;
(五)葬坟、设公墓、立墓碑、扩建原有坟墓和公墓;
(六)毁坏界碑、警示牌、封山育林标志及防火通道等管护设施;
(七)乱挖滥采野生植物;
(八)毁林、开荒;
(九)盗伐、滥伐林木;
(十)其他损害林木的行为。
第十八条 违反本办法,依照《中华人民共和国森林法》、《贵州省森林条例》及有关法律法规的规定予以处罚。
第十九条 本办法自2002年11月1日起施行。

浅析土地储备资金面临的法律问题

前 言

土地储备制度已成为我国经营性土地可持续化供应的重要环节,随着各地各级土地储备机构的成立和运作,资金已成为制约土地储备业务大力发展的一大瓶颈。
在实际运作中,银行抵押贷款已成为各级土地储备机构资金的重要来源之一,央行也默认了这种行为。但事实上,该贷款行为与我国现行的法律制度有较大的冲突,因此,本文通过分析我国土地储备机构资金来源之现状,试图从法律的角度来剖析土地储备银行贷款存在的风险和瑕疵,并提出若干解决建议,以资抛砖引玉。
一、土地储备机构和资金来源现状
1、土地储备机构
近年来,建立和完善我国的土地收购储备制度已成为各级人民政府的一大要务,储备土地已成为招、拍、挂方式出让土地的主要来源。截至2005年2月,全国已设立土地收购储备机构1700余家,累计收购土地总面积超过230万亩,投入收购土地总费用达1965亿元。同时,通过土地开发整理,已使64万亩“生地”变为“熟地”,投入开发整理总费用达741亿元。
上海作为我国房地产市场最活跃的城市之一,自1996年起就开始初步确立了土地储备制度。随着2004年《上海市土地储备办法》和《上海市土地储备办法实施细则》的相继出台,上海已初步建立了以市土地储备中心为首的两级土地储备体系,以增强政府对土地市场的调控力度、完善土地供应方式、平衡政府对土地的收入和增值收益。
2、土地储备机构资金来源现状
近年我国房地产市场活跃,土地价格一路上扬,储备任务艰巨,储备资金来源不容乐观。按照有关规定,各级土地储备机构的资金来源主要有两种形式:一为财政拨款,二为土地储备专项资金。但实际操作中,由于财政拨款金额太少,专项资金落实困难,各储备机构为了更好地完成储备任务,往往采用其他方式来筹集资金,银行贷款因此成主要资金来源。
(1)财政拨款
财政拨款因其局限性,已很难满足土地储备的需要。首先,财政拨款金额较小,与占用量巨大,占用周期长的土地储备资金需求量相比,数量有限;其次,这部分资金常常受到政府收入总额的限制和其他用途的竞争,使得资金的投入缺乏连续性和稳定性;再次,财政拨款一般是按计划拨款,拨款时间和土地储备时间存在严重的时间差,也不利于土地收购和储备目标的实现。
(2)土地储备专项资金
《上海市土地储备办法》和《上海市土地储备办法实施细则》都规定应当建立土地储备专项资金,但该资金的管理办法却久久未能出台,故现阶段不具操作性。而部分兄弟省市虽然出台了相关办法,却因为地方政府受当地眼前利益或局部利益的影响,不愿意或者仅拿出一小部分土地收益作为储备资金,无法弥补储备资金不足的重大缺口。另鉴于土地储备是一个周期较长的过程,储备资金的需求和土地出让收益的获得具有时间差,故现阶段专项资金也无法成为土地储备资金的主要来源。
(3)银行贷款
银行贷款是目前全国各级土地储备机构资金的主要来源。以上海市土地发展中心为例,其储备资金有六成以上来自银行贷款。但银行贷款毕竟是市场行为,金额有限,程序复杂,利息偏高,如果向银行借贷过多,无疑将增大储备成本,影响经营土地的效益。同时,人民银行鉴于该类贷款法律风险颇高,其最新“指引”明确要求:在《土地储备机构贷款管理办法》颁布前,商业银行对政府土地储备机构必须审慎发放贷款且应具有多重限制。
二、银行贷款的种类和问题
银行贷款是土地储备资金最主要的来源,也是法律上颇具争议和风险最大的地方。当前土地储备机构向商业银行贷款的担保主要采用信用、保证和土地使用权担保两种方式。从当前实际操作来看,这三种方式都存在着一定的问题。
1、信用贷款
系指依借款人的信誉而发放的贷款,是我国目前各种贷款中唯一可以不提供担保的形式。鉴于各地的土地储备机构系受政府委托的事业单位,各地商业银行均会在一定程度上提供信用贷款,但金额毕竟有限,故不构成银行贷款的主力。且若土地市场不景气,在巨大的还款压力下,土地储备机构的信誉是否受到影响,尚是未知数。
2、保证贷款
  系指由第三人承诺在借款人不能偿还贷款时,按约定承担一般保证责任或连带保证责任而发放的贷款。当前相当一部分土地储备机构从银行贷款时,先由政府财政部门或其他相关部门同银行进行协商,并向银行出具一份“承诺书”,银行出于某种原因,就为其办理了贷款。但根据《中华人民共和国担保法》和相关法律法规的规定:政府及以公益为目的的事业单位是不能作为保证人的。因此上述保证在法律上是没有效力的,商业银行单凭政府信用进行放款,是违法的,极具风险。这种方式在市场经济条件下也是极不规范的。
3、抵押贷款
  系指土地储备机构以储备土地为担保,由银行发放的贷款。这是目前各类银行贷款中比例最高、金额最大的贷款形式。在实际操作中,有些地方土地储备机构在收购、储备、并注销原产权证后,按地方规定申领土地使用权证,然后再到银行按地块办理抵押,有的甚至直接把规划红线图拿到银行进行“质押”。表面上,这种贷款方式是合法有效的,但实质上,在现行法律框架下,由于储备土地使用权的不明确,导致这种方式是最具法律争议的。
三、银行抵押贷款的法律问题和风险
1、土地储备机构无权抵押储备土地:
以上海为例,依《上海市土地储备办法》和《实施细则》之规定,土地储备机构权限为:
(1)由政府授权的,依据土地利用总体规划、城市规划和土地储备计划,对依法征用、收回、收购或者围垦的土地,先通过实施征地补偿安置、房屋拆迁补偿安置或者必要的基础性建设等予以存储,再按照土地供应计划交付供地的事业单位。
(2)经规划管理部门批准,可以在土地储备期间,临时利用储备地块。
也就是说,《办法》和《细则》并没有明确授予土地储备机构可任意处分储备土地的权利,土地储备机构仅是国家进行土地储备行为的代理机构,代表国家收回并注销原土地使用权,在没有获得政府进一步授权前是无法将储备土地进行抵押的。
2、储备土地不具备抵押的合法性:
单纯按照现有的法律法规,储备土地并不符合抵押的要求。
(1)一般情况下,有土地使用权才可抵押
按照我国《城市房地产抵押管理办法》的规定,下列房地产可以抵押:①依法获得的尚未建有房屋及其他地上定着物的出让土地使用权;②依法获得所有权的房屋及其占用范围内的土地使用权;③依法获得的房屋期权;④依法可以抵押的其他房地产。
按照我国《土地管理法》、《房地产管理法》、《担保法》等相关法律法规规定,只有经过法定程序以出让、出租及划拨等方式才能在国有土地上设置土地使用权。土地储备机构经政府授权将土地通过征用、征购、收回等方式储备后,土地上设定的原土地使用权被注销,在其被重新出让、划拨及出租前,应该说储备地块上的土地使用权处于虚置状态,很显然,储备土地并不符合《房地产抵押办法》可抵押房地产中第①、②、③项之规定。
另据《上海市土地储备办法》和《实施细则》之规定:土地储备机构围垦滩涂成陆并经验收合格后,或者与有关企事业单位签订国有土地使用权收购储备协议后,或者取得储备地块的建设用地批准文件并拆除该地块上的建筑物、构筑物和其他附着物后,可以向市房地资源局申请土地登记,领取“土地储备”的房地产权证。很明显,这里仅对房地产权证的名称作了规范,也没有对土地使用权性质、土地使用期限作明确的规定。
(2)限制转移的房地产不得抵押
据《房地产抵押办法》规定:依法被查封、监管的房地产或者依法被以其他形式限制转移的房地产不得抵押。而根据《上海市土地储备办法》和《实施细则》之规定,被储备土地是有明确目标的:即只能按照土地供应计划交付供地,并不属于可自由转移的房地产,因此,如将其纳入被限制转移的房地产也不为过分。
(3)储备土地价值的不确定性
2004年6月,中国人民银行在《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》中明确规定:各商业银行应规范对政府土地储备机构贷款的管理,在《土地储备机构贷款管理办法》颁布前,审慎发放此类贷款,并且对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款,贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%,贷款期限最长不得超过2年。因此,储备土地的价值就是贷款金额高低的关键了。
按照传统的评估办法,同一区域内,土地价值主要和用地性质、土地使用年限、容积率等密切相关。一般而言,住宅、商业、办公土地的价值明显高于工业用地,存续使用年限长的土地价值明显高于使用权快到期的土地,高容积率土地的价值明显高于低容积率土地。但被储备土地最大的问题就在于其储备后的用地性质、使用年限、容积率等均处于未确定状态。土地被储备后,政府将根据新的规划对其各项指标进行调整,原本储备成本数百万/亩的土地有可能将成为价值不高的绿地、道路、或者公建配套用地,此时它的抵押价值几乎为零;即使根据新规划该储备地块系高容积率的住宅或商业用地,其价值也只能在经过法定程序出让、重新设置土地使用权后方可体现,如按照新规划性质对储备土地进行评估,则属于透支土地使用权,明显侵犯了将来土地使用权合法受让者的权益。
而储备土地原产证已经被土地储备机构注销,土地使用权随之消灭,银行不可能也不应当按照原土地使用性质和年限对之进行评估;而新的用地性质和使用年限而未确定或者仍未实现,银行也不可能按照未来的用地性质和年限进行评估;依《上海市土地储备办法》和《实施细则》,土地储备后政府会发放一种土地储备的房地产权证,并确定土地储备机构可对储备土地临时利用,这可能成为银行土地价值评估的唯一依据,但根据我国《土地法》规定,临时用地年限不得超过2年,因此,不排除储备的土地的实际评估价格会远低于土地储备成本的可能性。
4、银行很难实现抵押权
根据《房地产抵押管理办法》的有关规定,债务人不能履行到期债务的,抵押权人可行使抵押权。即通过拍卖、变卖、或者折价的方式处分抵押物,抵押权人享有所得价款的优先受让权。
如果房地产市场良好,储备土地的抵押贷款无疑是优良资产。但如果重蹈90年代房地产市场低迷的覆辙,则很有可能出现土地出让有价无市、价跌量减、甚至土地储备机构大量土地无法脱手的尴尬局面,此时,土地储备机构的资金链可能会紧缩甚至断裂,无法偿还银行的贷款。此时,为了保证自身利益,银行不得不要求实现抵押权。
前文已述,政府的保证将因为违反《担保法》而无效,一般情况下,银行只能通过土地拍卖、变卖、折价的方式来实现抵押权。但问题的症结在于,储备土地并没有法定的完整的土地使用权,在经法定程序出让土地使用权前,并不能上市流通。因此,除了按照国家土地供应计划交付供地,在扣除土地出让金后,银行可获得优先受让权外,根本不可能有其他的方式保证银行的利益。而在房地产市场低迷的背景下,即使土地能够出让,出让价格能否抵充银行贷款也是一个未知数。
四、解决土地储备机构资金不足的建议
综上所述,在现行法律框架下,银行以储备土地为抵押,向土地储备机构发放贷款是不合法且具有相当大风险的。但因为国内各地财政拨款数额小,土地储备专项资金制度仍未完善,为了更好地发展和完善我国的土地储备制度,落实对土地市场的有效调控,解决土地储备机构资金不足的问题,文章特提出建议如下: