江苏省南通市人民政府


市政府关于印发《南通市商品房销售管理办法》的通知


通政发〔2003〕90号

各县（市）、区人民政府，市各委、办、局，市各直属单位：
　　现将《南通市商品房销售管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。



二○○三年十月二十四日




南通市商品房销售管理办法

第一章 总 则
第一条　为了规范商品房销售行为，保障商品房交易当事人的合法权益，根据《江苏省城市房地产交易管理条例》、建设部《商品房销售管理办法》及其他有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市商品房销售及销售管理适用本办法。
第三条 商品房销售应当遵循自愿、公平、诚实信用原则。
第四条　商品房销售包括商品房现售和商品房预售。
商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。
商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
第五条　房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托具有相应资质的房地产中介服务机构销售商品房。
第六条　南通市房产管理局、县（市）人民政府房产行政主管部门（以下统称房管部门）负责本行政区域内商品房的销售管理工作。


第二章 销售条件
第七条 预售商品房应当符合下列条件：
（一）房地产开发企业具有法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
（二）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（四）已完成基础工程并施工至主体结构二层以上，施工进度和竣工验收日期已确定。
房地产开发企业应当在预售商品房前向房管部门办理预售登记，申领《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得预售商品房。
第八条 房地产开发企业应当按照商品房预售许可证明载明的商品房座落、位置、幢号、用途、建筑面积等进行预售，预售总面积不得超出建设规划许可证确定的建设规模。
第九条 现售商品房应当符合下列条件：
（一）房地产开发企业具有法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
（二）已交付全部土地使用权出让金，取得国有土地使用权证书；
（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（四）已通过竣工验收；
（五）具有有资质的房产测绘机构出具的房屋建筑面积测绘成果报告；
（六）拆迁安置方案已经落实；
（七）供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施和公共设施具备交付使用条件；
（八）物业管理方案已经落实。
房地产开发企业应当在现售商品房前将符合商品房现售条件的有关证明文件报房管部门备案。
第十条 房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送建设部门备案。
第十一条 房地产开发企业销售商品房时，应当在售楼场所醒目位置悬挂工商营业执照、资质证书、商品房预售许可证明或验收报告等材料的原件或复印件。
第十二条　房地产开发企业销售设有抵押权的商品房时，应当征得抵押权人书面同意，并书面告知买受人。
房地产开发企业不得对已经销售的商品房设定抵押。
第十三条 房管部门应当通过媒体向社会公布商品房的预售许可、现售备案、抵押登记等信息，并免费提供查询服务。
第十四条　房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。
第十五条　建筑设计为独立成套的房屋不得分割销售。配套使用的房屋附属设施、附属设备、共用部位不得单独分割销售。
第三章 广告与合同
第十六条 房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确，不得含有误导、欺诈和不符合商品房实际情况的内容。
第十七条 房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，买受人有权要求在商品房买卖合同中载明。商品房销售广告的内容符合要约规定的，视为要约。
商品房销售广告中应载明房地产开发企业名称、商品房预售许可证的批准文号和有效期限，以房地产中介服务机构名义发布销售广告，还应载明中介服务机构的名称及资质等级。
第十八条　商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。　
商品房买卖合同统一使用国家建设部、工商行政管理局制订的《商品房买卖合同示范文本》，房地产开发企业不得强迫买受人签订自制格式合同。
商品房买卖当事人经协商一致，可对商品房买卖合同示范文本的内容进行变更、补充或删节。
第十九条　商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与该物业管理企业订立有关物业管理的协议，明确物业管理收费标准、服务内容、业主应当遵守的事项等内容。
第二十条　房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《江苏省城市房地产交易管理条例》、《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。
第二十一条 房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，持预售合同向核发商品房预售许可证明的房管、土地部门登记备案。
未经登记备案的商品房预售合同，不得对抗第三人，由此造成的损失，由出卖人承担。
第二十二条　商品房预购人转让商品房买卖合同时，应经出卖人同意，不得以谋利为目的炒卖合同。
第二十三条　商品房销售价格根据不同的情况分别实行市场调节、政府指导和政府定价。具体管理办法另行制定。
商品房销售价外收费应经有权部门批准，严禁擅自增设收费项目。
第二十四条　商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。
商品房建筑面积由套内建筑面积和应分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。
按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。但合同中注明的建筑面积不作为商品房买卖计价的依据。
第二十五条　按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。
按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图并载明房屋装饰设备设施标准。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型及装饰设备设施与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
第二十六条　商品房预售，实际交付面积与预售合同约定面积不一致时的处理方式，由当事人双方在预售合同中载明。当事人双方未在预售合同中载明的，应当适用下列规定：
（一）实际交付面积大于或者小于预售合同约定面积超过3%的，预购人有权退房；预购人退房的，预售人应当在预购人提出退房之日起30日内将预购人已付房价款退还给预购人，同时按银行同期活期存款利率支付已付房价款的利息；
（二）实际交付面积大于预售合同约定面积，大于部分不超过1%的，由预购人按照合同约定的价格补交房价款；大于部分超过1%的，产权归预购人所有，预购人并可以不支付该部分的房价款；
（三）实际交付面积小于预售合同约定面积，小于部分不超过3%的，预售人应当退还预购人多付的房价款，并按银行同期活期存款利率向预购人支付该部分房价款的利息；小于部分超过3%的，预售人应当向预购人双倍返还超过3%部分的房价款。
当事人双方虽在预售合同中约定以实际交付面积为准，但实际交付面积大于或者小于预售合同约定面积超过3%的，预购人有权退房。预购人退房的，适用前款第（一）项规定。预购人不退房的，大于或者小于部分不超过3%的，按照预售合同约定的价格多退少补；大于部分超过3%的，产权归预购人所有，并可以不支付该部分的房价款，小于部分超过3%的，预售人应当向预购人双倍返还该部分的房价款。
实际交付面积是指经房产行政主管部门审核确认后依法登记的房屋建筑面积。
第二十七条　不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得以预约、认购、定购等方式变相预售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。
符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。
第二十八条　房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。
经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。
买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
未经规划行政管理部门批准，变更设计导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，损害买受人的权益的，买受人有权解除合同，并由出卖人承担相应的赔偿责任。
第二十九条 房地产开发企业应当在商业银行开设商品房预售款专用帐户，由银行代为收取预售款。商品房预售款应当专项用于工程建设。
一个预售项目只能开设一个商品房预售款专用帐户；多个预售项目应当分别设立商品房预售款专用帐户。
第四章 销售代理
第三十条　房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立取得工商营业执照、并具备相应资质的房地产中介服务机构。
房地产开发企业委托中介机构代理销售商品房的，应当向中介机构出具委托书，并与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。
第三十一条　受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。
受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件、权属不清、质量不合格的商品房，不得超越代理期限和代理权限进行商品房销售。
第三十二条　受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况，不得夸大介绍或进行虚假宣传。
第三十三条　受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当以房地产开发企业的名义与买受人订立合同。不得超越经营范围以自己名义分别与房地产开发企业和买受人订立商品房买卖合同，从中谋取市场差价利益。
第三十四条　受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时应当执行国家、省、市的中介代理收费标准，不得收取佣金以外的其他费用。
第三十五条 商品房销售人员应当经过专业培训取得资格证书后，方可从事商品房销售业务。
第五章 交 付
第三十六条　房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。
因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。
第三十七条　房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。
第三十八条　销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
第三十九条　房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。
商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期限。
非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。
在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。
保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给买受人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。
第四十条　房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。
房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房产行政主管部门。
商品房买受人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。因预售人的原因，致使预购人无法办理房地产权属登记超过1年，双方有约定的按约定处理；未约定的，预购人可以退房，并要求预售人承担赔偿责任。
第四十一条　商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
第六章 罚则及附则
第四十二条　对违反本办法规定的行为，依照国务院《城市房地产开发经营条例》、《江苏省城市房地产交易管理条例》和建设部《商品房销售管理办法》、《商品房预售管理办法》等规定予以处罚。
第四十三条　本办法自2003年12月1日起施行，1994年市政府颁布的《南通市商品房销售管理暂行办法》（通政发〔1994〕64号）同时废止。


试析中国社会主义社会建设理论的丰富与创新

贾玉亭


　　论文关键词：和谐社会　建设理论　中国社会主义建设

　　论文摘要：本文概述了中国共产党几代领导人在建设社会主义过程中对构建和谐社会的探索，阐明构建和谐社会科学理念的提出是对中国社会主义社会建设理论的丰富与创新，对于全面建设小康社会具有重大意义。

　　在我国社会主义建设过程中，怎样处理和解决各种社会矛盾和问题，使社会和谐发展，是我们必须面对的重要问题。经过中国共产党几代领导人的不懈探索，提出了构建社会主义和谐社会的科学理念，进一步丰富创新了中国社会主义社会建设理论，这对于提高党的执政能力，促进经济社会全面协调可持续发展，实现全面建设小康社会宏伟目标，具有重大意义。

一、以毛泽东为代表的中国共产党人的开创性探索

　　以毛泽东为代表的中国共产党人在领导我国社会主义建设过程中，对社会主义建设存在的各种矛盾及其解决办法进行了最初的探索。1956年，毛泽东写了著名的著作《论十大关系》，在这篇文章中，他深刻论述了正确处理重工业和轻工业、农业的关系，经济建设和国防建设的关系，国家、生产单位和生产者个人的关系，中央和地方的关系，汉族和少数民族的关系等经济建设和社会发展中十个重大关系的基本原则。同年召开的党的八大明确宣布，国内的主要矛盾文化迅速发展的需要同经济文化不能满足人们需要之间的矛盾，我们的主要任务是集中力量发展社会生产力，实现国家工业化。1957年，毛泽东发表了《关于正确处理人民内部矛盾的问题》一文，阐述了社会主义社会基本矛盾和两类矛盾的学说，强调要严格区分和正确处理两类不同性质的矛盾，特别是要正确处理人民内部矛盾，提出要学会用民主的方法解决人民内部矛盾，以有利于社会主义建设的思想，进一步丰富和发展了党的八大关于社会主义社会主要矛盾的思想，使我国在社会主义建设道路的探索上取得了更大的进展。

二、邓小平和江泽民的不断探索与发展

　　党的十一届三中全会以后，邓小平做出了以经济建设为中心，改革开放，建设社会主义现代化的重大决策，他指出现代化不仅包括农业、工业、国防和科技这“四个现代化”，还要包括民主法制和精神文明等内容。他强调物质文明和精神文明，两手抓，两手都要硬。他认为没有安定团结的政治环境，没有稳定的社会秩序，什么事也干不成。根据邓小平对中国特色社会主义建设做出的一系列重要论断，党的十二大提出了包括经济富强、政治民主、精神文明在内的三位一体的现代化建设总体格局，丰富了中国特色社会主义理论。
　　
　　以江泽民为核心的第三代领导集体强调要推进各项社会事业健康发展，做到物质文明、精神文明、政治文明协调发展，推动社会全面进步。继党的十三大在阐述党在社会主义初级阶段的基本路线时，把建设富强、民主、文明的社会主义现代化国家作为党在社会主义初级阶段的奋斗目标之后，党的十五大制定了建设中国特色社会主义经济、政治、文化的基本纲领，从而使三位一体的现代化建设格局更加明晰和深入。为了推进社会主义社会建设，江泽民指出，要充分调动各个方面的积极性，努力形成全体人民各尽其能、各得其所而又和谐相处的局面；要正确处理改革发展稳定的关系，把不断改善人民生活作为处理改革发展稳定关系的重要结合点；要正确处理新形势下的人民内部矛盾，正确反映和兼顾不同方面群众的利益，使全体人民朝着共同富裕的方向稳步前进，他的这一系列论述，进一步深化了我们党对中国社会主义社会建设的认识，丰富创新了中国特色社会主义理论。为适应党和社会发展的新要求，江泽民提出 “三个代表”重要思想，这一重要思想把治党和治国、执政和为民结合起来，成为加强党的建设，推进我国经济社会不断向前发展的强大理论武器。

三、以胡锦涛为总书记的党中央的不懈探索

　　我国社会主义建设在取得了举世瞩目的巨大成就的同时，各种矛盾和问题也逐渐凸显出来，在某些方面和领域出现了一些“不和谐”现象，促使以胡锦涛为总书记的党中央提出“构建社会主义和谐社会”的执政理念和落实“坚持以人为本，全面协调可持续的科学发展观”，以实现经济社会的和谐发展。
　　
　　在领导人民进行中国特色社会主义建设过程中，党对社会和谐的认识不断深化，党的十六大报告在论述“全面建设小康社会”的奋斗目标和历史任务时，明确把“社会更加和谐”同“经济更加发展、民主更加健全、科教更加进步、文化更加繁荣、人民生活更加殷实”一起提了出来，明确了构建社会主义和谐社会在中国特色社会主义事业总体布局中的地位。党中央根据现阶段社会矛盾发展的特点，2004年9月，在党的十六届四中全会通过的《中共中央关于加强党的执政能力建设的决定》中，首次完整地提出了构建社会主义和谐社会的要求，并明确了构建社会主义和谐社会的主要内容，强调形成全体人民各尽其能、各得其所而又和谐相处的社会是巩固党执政的社会基础和实现党执政的历史任务的必然要求。《决定》指出，要适应我国社会的深刻变化，把和谐社会建设摆在重要位置，注重激发社会活力，促进社会公平和正义，增强全社会的法律意识和诚信意识，维护安定团结。而且把“提高构建社会主义和谐社会的能力”同“驾驭社会主义市场经济的能力”、“发展社会主义民主政治的能力”、“建设社会主义先进文化的能力”并列提出来，深化了我们党对执政规律和社会发展规律的认识。2005年2月，胡锦涛在省部级主要领导干部提高构建社会主义和谐社会能力专题研讨会上发表讲话，对构建社会主义和谐社会问题作了全面深刻的阐述。他指出，根据马克思主义基本原理和我国社会主义建设的实践经验，根据新世纪新阶段我国经济建设社会发展的新要求和我国社会出现的新趋势新特点，我们所要建设的社会主义和谐社会，应该是民主法治，公平正义，诚信友爱，充满活力，安定有序，人与自然和谐相处的社会。他还明确提出，随着我国经济社会的不断发展，中国特色社会主义事业的总体布局，更加明确地由社会主义经济建设、政治建设、文化建设三位一体发展为社会主义经济建设、政治建设、文化建设、社会建设四位一体。这就决定了我们全面推进中国特色社会主义事业的发展，不仅要加强社会主义物质文明、精神文明和政治文明建设，而且要加强社会主义和谐社会建设，并使它们相互配合、相互促进。2006年10月，十六届六中全会审议通过的《中共中央关于构建社会主义和谐社会若干重大问题的决定》，全面、深刻地阐明了社会主义和谐社会的性质和定位，指明了构建社会主义和谐社会的指导思想、目标任务、工作原则和重大部署。2007年，胡锦涛在党的十七大报告中进一步指出：“要站在完成党执政兴国使命的高度，把提高党的执政能力、保持和发展党的先进性，体现到领导科学发展、促进社会和谐上来。”再一次强调了构建社会主义和谐社会的重要性，并对以改善民生为重点的社会建设作了全面部署，这对于促进我国经济社会协调发展和全面进步，实现全面建设小康社会宏伟目标具有重大的指导作用。
　　
　　当前，我国正处于全面建设小康社会的进程中，构建社会主义和谐社会是一项现实的重大任务，没有和谐社会建设，小康社会将是低水平的、不全面的小康社会。没有社会的安定和谐，很难实现经济社会的全面协调可持续发展。构建和谐社会为中国特色社会主义事业发展到新的更高的阶段提供更加和谐、更加充满活力、更加稳定有序的社会条件，并将在全面建设小康社会的实践中不断获得新的内容和经验，在实现全面建设小康社会的宏伟目标之后，我们还要继续为构建更高水平的社会主义和谐社会长期奋斗。
　　
　　
参考文献：
　　[1]江泽民：《处理社会主义现代化建设中的若干重大关系》，《江泽民文选》(第一卷)，人民出版社，2006。
　　[2]胡锦涛：《在省部级主要领导干部提高构建社会主义和谐社会能力专题研讨班上的讲话》，《十六大以来重要文献选编》（中），中央文献出版社，2006。
　　[3]《中共中央关于构建社会主义和谐社会若干重大问题的决定》，人民出版社，2006。
　　[4]胡锦涛：《高举中国特色社会主义伟大旗帜 为夺取全面建设小康社会新胜利而奋斗》，人民出版社，2007。