[案情]

　　张三与李四于2009年12月１日签订了一份店铺租赁合同，约定张三承租李四位于某镇四层房屋的一楼店面，租期从2009年１2月2日至2014年１２月１日，每年6月15日支付当年全部租金。合同签订后，张三按时支付了2010年及2011年的租金。2011年9月１7日，李四在未通知张三的情况下，与王五签订了房屋买卖合同，将包括张三承租的店面在内的整栋房屋出售给王五，并办理了房屋过户手续。之后李四告知张三整栋房屋已出售，但不终止租赁合同，2012年以后的租金由王五收取。张三认为李四侵犯了自己优先购买权，向法院起诉，请求判令李四与王五签订的房屋买卖协议无效。

[分歧]

对于上述房屋买卖合同的效力，在案件审理过程中有不同观点：

第一种观点认为，当出租人出卖超出租赁物范围的整栋房屋时，承租人不享有优先购买权。第二种观点认为，只要出租人出卖的房屋涵盖出租房屋，承租人就享有优先购买权。第三种观点认为，出租人出卖出租房屋时，承租人是否享有优先购买权，要分两种情况，如果出卖房屋超出了租赁房屋范围，超出部分与租赁房屋部分可以分割，出租人又是分割出卖，承租人只能就承租部分的房屋主张优先购买权，对超出承租范围的房屋部分不能主张优先购买权；如果出卖房屋超出了租赁房屋范围，而超出部分与租赁房屋部分不可分割，或虽可分割，但出租人不分开出卖，是整体出卖，承租人即享有优先购买权。

[评析]

笔者同意第三种观点，理由如下：

在出租人出卖涵盖出租房屋的整栋房屋时，承租人是否享有优先购买权，取决于整栋房屋与租赁房屋是否可以分割出卖，如果可以分割出卖，又取决于出租人是分割出卖，还是整体出卖。

如果超出租赁范围的房屋部分与租赁房屋可以分割出卖，出租人是分割出卖房屋，承租人只能就承租的房屋享有优先购买权。因为法律赋予承租人的优先购买权范围仅限于租赁房屋范围，现出租人出卖的房屋不是分割出卖，出租人出卖租赁范围外的房屋，没有法律义务让承租人行使优先购买权，否则，就侵犯了出租人的权利。相反，在此情况下，不让承租人行使超出租赁范围外的房屋优先购买权，也没有侵犯承租人权利。因为法律赋予承租人的优先购买权权限范围到此为止。

如果超出租赁范围的房屋部分与租赁房屋无法分割出卖，或虽可分割出卖，但出租人不同意分割出卖，要求整体出卖，承租人就整栋房屋享有优先购买权。因为超出部分与租赁部分不可分割，或虽可分割，但出租人不同意分割出卖，要求整体出卖，在此情况下，出租人出卖的房屋涵盖了租赁房屋，其出卖行为直接影响到承租人的利益，必须考虑承租人的优先购买权问题。承租人行使优先购买权的范围虽然超出了租赁范围，但有充分的理由：超出部分与租赁部分房屋连为一体，无法分割，或虽可分割，但因出租人原因，要求整体出卖，均使承租人无法单独行使优先购买权。让承租人行使优先购买权并不影响出租人利益。反之，不让承租人行使优先购买权，则侵犯了承租人的优先购买权，影响承租人利益。根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第１１８条、合同法第二百三十条规定，出租人出卖出租房屋，应当在出卖前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。承租人的这种优先性是法定的，不附加任何条件，不因出租人出卖出租物超出了租赁物范围而改变，只要出卖房屋涵盖了租赁房屋部分，承租人就享有优先购买权。

出租人整体出卖出租房屋并未改变其出卖租赁房屋的性质，其要求超范围整体出卖房屋只是其出卖的条件，不能看作改变了出卖标的物。承租人愿不愿意接受整体出卖，是其能否实际行使优先购买权的前提。在该案中，具体表现为张三是否愿意接受李四的整体出卖条件，是否愿意以同等价格接受。但这些都属于承租人怎样行使优先购买权的问题，而不是承租人是否享有优先购买权的问题。出租人可明确告知承租人房屋出卖的条件是超范围整体出卖，承租人愿意接受整体出卖条件，承租人即享受优先购买权，不愿接受该条件，承租人则放弃了优先购买权，出租人可依法对外出卖。

但本案不能因此简单的支持原告的诉讼请求。因为本案中房屋已经过户给王五，根据物权的登记生效主义，王五此时系房屋的所有权人，而且如果在买受该房屋时，王五系善意的。为保护善意第三人的交易安全，承租人行使优先购买权的请求不应被法院所支持，为保护承租人即张三的合法权益，承租人可以转而以出租人侵犯其优先购买权，要求给予损害赔偿则是合理的，应当可以得到法院的支持。

（作者单位：福建省高级人民法院）
谁的“武林”？??知识产权视角下的电视运营

尹伟

内容摘要

　　本文以河南省电视台“武林风”被抢注为例，对电视媒体商标被抢注的原因、后果及应对方案提出了自己的见解，并针对节目制作、创意保护、品牌塑造等问题从知识产权的角度予以论述。

关键词　　商标抢注　　节目移植　　资源挖掘　　品牌塑造

改革开放以来，随着人民群众生活水平日益提高，对精神生活的需求愈发强烈，电视媒体借此契机步入了快速发展的轨道。但在电视媒体取得良好收益的同时，却出现了一些不和谐的因素：品牌被抢注、栏目被移植、盗播他人电影等。究其缘由，可能有些属于快速发展过程中的必然经历，但大部分却缘于对知识产权的淡漠。电视媒体作为新兴的娱乐咨询机构，核心资产就是节目的版权，其对知识产权的依赖程度不言而喻。

一、商标抢注

　　近年来，商标抢注作为新兴的事物引起社会公众的广泛关注，在各类媒体纷纷报道抢注现象、剖析产生缘由的时候，不曾想后院起火，抢注的黑手已经伸向了媒体：知名报刊、央视传媒、节目名称等被他人注册为商标待价而沽！《大风车》被抢注在儿童食品、服装及玩具上，《东方之子》、《焦点访谈》被抢注在白酒上、中央一套被抢注为安全套商标、中央二套被抢注为内衣商标、《艺术人生》被抢注为避孕用品商标、春晚被抢注为安全套商标。
　　这股抢注之风来势汹汹，地处内地的河南省也未幸免。河南电视台的“武林风”被抢注就是一例。《武林风》自2003年开始运作以来，节目态势一直处于上升阶段。2007年“武林风”商标成功注册，然而注册该商标的并不是河南电视台，而是商丘的一位商人。在电视台与其交涉过程中，商标所有人开出了200万元的转让费，最终河南电视台无功而返。
　　作为一档名牌栏目，被抢注本身已经说明节目的无形资产的价值。对栏目而言，被抢注所引发的后果短时间内不会显现，但以后对栏目衍生产品进行开发时，就会出现侵犯他人商标权的问题。
　　九十年代后期，我国电视业迅猛发展，受当时条件限制，业内惯常采用移植国外优秀栏目的方式制作，形成有制作无创新，后来在发展过程中，逐步消化、吸收、创新，然而，仅注重对节目人力、资金、技术等有形资产的投入，却忽视了对无形资产－知识产权的保护。
　　商标一旦别抢注，在被抢注商标类别范围内，被抢注者有三种选择：1、放弃该商标的所有权，2、化巨资赎回该商标的所有权；3、向抢注者每年支付商标许可使用费。
　　根据法律规定，河南电视台可向商标评审委员会申请撤销该注册商标，这是唯一花费较少而可以改变整个被动局面的选择。
　　建议谨慎采用赎回的方法，一则花费巨大，二则助长了抢注的风气，变相助长了侵犯他人在先权利之风。即使放弃这个商标，也不要去赎回它！电视作为公共媒体，是社会舆论的风向标，在遇到侵权时更需要拿起法律武器维权，而不是消极的赎回。
　　一档节目从策划、到正式播出，期间投入的资金以数十万计，而一个商标注册却仅不足2千元，通过两个反差巨大的数字，可以说明抢注节目名称的丰厚利润。最近有一则这样的消息：湖南教育电视台2008年力推的拳头品牌栏目《湖湘论坛》未播先热，由于制作理念的“高层次、高起点、高定位”以及主讲嘉宾“学术超男”易中天、岳麓书院院长朱汉民、湖南省作协主席唐浩明、超级畅销书《湖南人凭什么》作者周兴旺这一阵容的强大和豪华，该节目开播前便已引起社会各界的广泛关注。
　　而让人意想不到的是，作为电视湘军为摆脱“庸俗”之名向“高雅”看齐的第一档大型文化类电视专题节目，《湖湘论坛》的栏目名称已被他人抢注，这导致湖南教育台不得不紧急改名，已经录制好的几十期节目也只得重新更换背景和LOGO。
　　之后，《湖湘论坛》栏目组紧急开会讨论，在听取了多名专家意见的情况下，最终从《湖湘之子》、《天下湖湘》、《芙蓉论道》、《风流人物》等数十个备选名称中确定改名为《湖湘讲堂》，由于有《湖湘论坛》遭抢注的前车之鉴，《湖湘讲堂》提早对相关商标予以了防御注册。

二、节目移植

　　一直以来电视节目制作遵循这样的模式：“内地学港台、港台学日韩、日韩学美国、美国学北欧”。
1997年湖南卫视的《快乐大本营》模仿香港的《综艺六十分》、1998年湖南卫视的《玫瑰之约》借鉴台湾的《非常男女》、1998年中央电视台的《幸运52》借鉴英国BBC的《GO BINGO》、2000年中央电视台的《开心辞典》借鉴英国的《百万富翁》。
　　2006年底上海东方卫视《舞林大会》在全国热播，再一次引发了电视节目侵权之争。作为英国BBC同名节目《Dancing with the Stars》（与明星共舞）内地版权的引进方北京世熙传媒公司发出了律师声明：未经本公司的授权，不得擅自制作、播出与《Dancing with the Stars》（与明星共舞）相同或者近似的电视节目。
　　对电视综艺节目的知识产权保护争论已久，但如何保护至今却没有一个现成的案例。2001年北京台的游戏类综艺节目《梦想成真》被大量剽窃、移植，制片方向国家知识产权局寻求专利权保护，却被告知电视节目专利申请尚无先例予以拒绝。转而向版权局申请著作权登记，再次碰壁。这是国内首次以知识产权对节目进行保护，最终以失败告终。
　　知识产权由著作权（版权）、商标权、专利权等构成，我们试以这三种法律来分析：
我国《专利法》所称的发明创造指的是发明、实用新型、外观设计。该法律规定对某些事项不授予专利权：科学发现、智力活动的规则和方法等，综艺节目所要保护的策划创意恰恰属于智力活动的规则和方法，所以综艺节目申请专利行不通。
　　商标是商品或者服务在市场流通过程中区别于他人的一个标志，如我们的身份证一般，起区别作用。而节目被移植后只要稍加改动另起名称，就会变成另外一个节目，所以用商标的形式对节目本身根本起不到保护作用。
　　著作权保护的对象作品，即文学、艺术和科学领域内具有独创性并能以某种形式复制的智力成果。具体到综艺节目，对节目中的背景图案、音乐、歌舞、文字稿等可以保护，而对移植现象中最根本、最需要保护的策划创意、编排等因其具有无法复制的特征，得不到著作权的保护。
　　至此，对综艺节目的知识产权保护看似陷入了尴尬的境地：侵权严重却无法维权。如果我们抛开主动保护，会发现在知识产权领域还有一个被动保护的武器??反不正当竞争法。
反不正当竞争法是以维护市场经营者公平、诚实信用的商业道德为立法宗旨，制止不正当的竞争行为。由于移植者违背诚信原则使用他人的节目，必然使他人收视率下降，从而导致广告收入等利益减少，构成不正当竞争。从以上分析可以看出，用不正当竞争这个武器对综艺节目移植现象予以保护不失为一种好的方法。

三、资源挖掘

　　电视媒体的盈利来源于三个方面：广告、收视费、衍生产品开发（节目版权再开发的收入）。在我国，电视台主要依靠广告来维持生存，各地电视台显示业绩的唯一指标就是广告收入，其次是固定的收视费，最欠缺的就是衍生产品的开发，如音像、书籍、节目版权许可等收入。国外大型电视媒体衍生产品开发收入最高可达到总收入的50％。而在内地，做的最好的是央视，但其衍生产品仅占总收入的0.5％。两个数字对比，差距巨大。而差距产生的原因就是对电视无形资产的开发及知识产权的保护。
电视传媒业是文化产业，属于著作权范畴。笔者认为，电视台的核心资产就是知识产权，是那些已经播出的电视节目，这座金矿远未被发掘出应有的价值。
　　电视媒体应当注重对自创节目的保护，电视台可以设置一个知识产权管理部门，对建台以来所有节目予以收集、整理，对相关节目进行综合评定并予以分级，重新制作包装后由专业公司进行推广销售。
电视媒体节目制作及资源挖掘过程中，知识产权保护应贯穿于节目制作始终：创意策划，所以参与人员签订严格的《保密协议》，无论节目最终是否出台，对商业秘密必须保护，节目一旦确定上马，相关知识产权编制成网：在相关商品类别中商标注册；向著作权管理部门申请节目形式版权登记。节目发行播出后，对市场进行检测，发现侵权行为，第一时间作出反应，积极进行维权。

四、品牌塑造

　　电视媒体有先天的、无可替代的传播优势，本身拥有许多知识产权属性的商业标识，只要稍加运作就会成为受知识产权保护的品牌。
　　具体到河南电视台，一方面对于台标及文字（大象图形及“河南电视台”文字），在申请商标注册的同时，向版权局以美术作品予以登记。台标及文字作为对外通用标志，在拍摄现场、主持台、笔记本电脑、舞台、背景等广泛使用。这样以来，以优秀节目的播出来强化台标的品牌价值，从而提升电视台的整体水平。
　　另一方面对品牌因素如节目名称、标志等进行知识产权的保护，扩大品牌知名度，借助品牌来吸引广告投入，使无形资产转化为有形资产，体现知识产权的商业价值。