《物权法草案》中不动产登记部分的解析

为了参与《物权法草案》三审稿提交全民讨论活动，从中分析我国不动产登记制度的走向，我们现对第二章《物权的设立、变更、转让和消灭》第一节《不动产登记》进行一下粗浅的解读,以与大家共同探讨。
1、【制度要点】关于不动产登记的法律效力
【法条】第九条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；未经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
　 【本条解读】不动产物权登记的法律效力，世界各国民法有以下几种不同的立法例：
　　一是登记对抗主义。认为不动产物登记并非不动产物权变动的必须程序。不动产物权的变动依当事人的意思表示而发生法律效力，但非登记不能对抗第三人。日本国采此立法例。
　　二是登记要件主义。认为登记是不动产物权变动的要件，不动产物权变动除了当事人之间的合意外，还要进行登记，非经登记不仅不能对抗第三人，而且在当事人之间也不发生法律效力。德国、瑞士采此立法例。
　　三是地券交付主义。又称托伦斯登记制，该制度采任意登记制，不强制一切土地都必须申请所有权他项权利登记。但如申请不动产物权登记，则登记是不动产物权变动的生效要件。澳大利亚采取此种做法。
四是登记公示主义。即以登记作为公示不动产物权状态的方法，不动产物权的变动以当事人合意而发生效力。也就是说买卖合同有效成立，标的物所有权即行转移，无需登记和交付。如法国的立法模式，这种立法模式不承认物权行为。
明显本条取向第二种模式，仍然偏重于国家干预管理的色彩。个人倾向对抗要件主义。
2、【制度要点】关于不动产登记的统一性规定
【法条】 第十条　不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。
国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
【本条解读】可见我国仍然实行土地属地管辖制度，目前土地登记机构为分级多头登记模式，对房屋、林地、水权、等不动产分别在不同的机构登记。现在理论界和实务界呼声强烈，要求统一登记机构，目前的登记模式存在机构臃肿，经费分散，重复登记，不便查询等弊端。这涉及国家机构改革的敏锐问题，本条明确了也顺应了当前要求统一的呼声，下定决心确立了统一性改革的大方向。本条牵动了我中心的前途命运，也就是说以后涉及到我中心登记职能的整合调整问题。总的来讲。物权法草案从基本法的角度确定了我国不动产登记的必要性，也影射了中国未来不动产登记大有可为。到底怎么个统一法目前也不是非常明朗，尤其是登记机构统一改革争议较大，的使命被交给了未来的《不动产登记法》。（1）登记的法律依据不统一，没有专门制定的不动产登记法。而我国不动产物权登记的法律依据主要是单行民事法律、法规，如《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》及国家土地管理局颁行的《土地登记规则》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，规定交叉混杂。（2）登记机关不统一。根据不动产物权类型的不同，我国的不动产物权登记分为土地物权登记、房屋物权登记、矿产物权登记、水权登记、渔权登记和林权登记，相应地，我国不动产物权登记的机关也有六家之多，分别是国土管理机关、房产管理机关、矿产管理机关、水行政管理机关、渔政管理机关以及林业管理机关。登记机关不统一，损害了登记制度的基础权威。
3、【制度要点】申请登记的材料
【法条】第十一条　当事人申请登记，应当提供权属证书、合同书、法院判决或者征收决定以及标明不动产位置、面积等的其他必要材料。
【本条解读】事实上是对《土地登记规则》（修正版）第十条第一款中权属证明或权属来源证明的细化。《土地登记规则》（修正版）第十条第一款规定：“土地登记申请者申请土地使用权、所有权和土地他项权利登记，必须向土地管理部门提交下列文件资料：（一）土地登记申请书；（二）单位、法定代表人证明，个人身份证明或者户籍证明；（三）土地权属来源证明；（四）地上附着物权属证明。”
4、【制度要点】 不动产登记机构的职责
【法条】第十二条　登记机构应当履行下列职责：
（一）查验申请人提交的必要材料；
（二）就有关登记事项询问申请人；
（三）如实、及时地登记有关事项；
（四）法律、行政法规规定的其他职责。
登记机构认为对申请登记的不动产的实际状况需要查看的，申请人以及其他有义务协助的人应当协助。
【本条解读】目前各国登记机关所采取的审查制度大致可以分为两种，一为实质审查主义，一为形式审查主义。采形式审查主义的国家，对于登记的申请，只进行形式上的审查，至于登记证上所载权利事项有无瑕疵，则不予过问，这样的公示不具有公信力。采实质审查主义的国家的登记具有公信力。依公示公信原则，只要无异议登记，即使登记所记载的权利与真实的权利状态不符，因相信登记正确而与登记名义人进行交易的善意第三人，其所得的利益仍受法律保护。实质审查主义与形式审查主义的主要区别，在于就作为不动产物权变动的基础原因——债权关系，登记机关有无审查权限。就本条来讲，实行的是实质审查主义，赋予不动产登记以公信力
5、【制度要点】不动产登记机构的禁止性义务
【法条】第十三条　登记机构不得有下列行为：
（一）要求对不动产进行评估；
（二）以年检等名义进行重复登记；
（三）超出登记职责范围的其他行为。
【本条解读】第（一）（二）略。这里我想强调一个法律意识范畴的东西，很多人包括一些位高权重的人，也有这么一种意识或者以此作为借口：就是认为法律没有明确禁止，那么就可以做，事实上是混淆了权利和权力的区分，违反行政权法定原则的。
6、【制度要点】不动产物权生效的临界点
【法条】第十四条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
【本条解读】所谓不动产登记簿，是指记载不动产上的权利状况并备存于特定机关的簿册。在登记制度中，不动产登记簿具有特殊的地位，即登记簿是证明不动产物权的根据。在现代不动产法律体系中，不动产登记簿具有十分重要的作用。本条说明提出登记申请或者登记机构同意了登记或者发了证书都不是判断是否发生物权效力的节点，关键看是否有效登记在了不动产登记簿上。
7、【制度要点】物权与债权效力区分
【法条】 第十五条　当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
【本条解读】本条区分了物权变动和原因行为，目前的立法把登记作为不动产物权移转合同生效的要件，混淆了物权变动和债权变动。如我国担保法第41条规定：“抵押合同自抵押登记之日起生效”。根据此条规定，不动产抵押合同必须登记才能生效。不动产物权移转合同，是以移转不动产物权为内容的债权合同，该合同只要合同的生效要件，便在订约当事人之间发生法律效力，即发生债权的变动，当事人开始享有债权法上的请求权。配合进行登记应当是合同应有之义。不动产物权变动仅是不动产物权移转债权合同履行效力所致，不动产物权登记也是合同的履行行为，其法律效力是发生不动产物权的变动，本质上并不影响合同的效力判断。因此，没有进行不动产物权登记，只是未能发生物权变动，而不能否认有效成立的合同的效力。
8、【制度要点】不动产登记簿的证据资格和登记簿的管理
【法条】 第十六条　不动产登记簿记载的事项，是物权归属和内容的根据。
不动产登记簿由登记机构管理。
【本条解读】不动产登记簿在登记的作用下会产生以下功能：首先，就权利人而言，不动产登记簿是有效的表明权利人就不动产所享有的权利的源证明文件。，具有权利推定的效用。其次，就第三人而言，不动产登记簿具有公信效果。再次，对于国家来说，不动产登记簿便于国家对有关不动产的监督与管理，更便于人民法院在发生损害赔偿纠纷时确定责任的归属。
第二款解读略。
9、【制度要点】不动产权属证书的证明力
【法条】第十七条　不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿记载的事项一致；记载不一致的，以不动产登记簿为准。
【本条解读】不动产权属证书作为一种国家机关依法出具的文书，具有较高的证明效力。
既然不动产物权变动是以“登记生效主义”为原则，“不经登记，不发生物权效力”，既然其效力如此绝对，则不动产登记簿在诉讼当中应当是关键证据，应当具有最终的“证据资格”。而这就是物权法草案规定第十七条第二款的理由。
10、【制度要点】 登记资料的查询和保密
【法条】第十八条　登记机构应当向权利人和利害关系人提供查阅、复制登记资料的便利，同时应当对涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私的内容保守秘密。
国务院办公厅


国务院办公厅转发国家计委关于建设高产优质高效农业示范区和扶持粮棉大县发展经济报告的通知
国务院办公厅



各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
国家计委《关于建设高产优质高效农业示范区和扶持粮棉大县发展经济的报告》已经国务院同意，现转发给你们，请认真贯彻执行。
建设高产优质高效农业示范区和扶持商品粮棉大县发展农村经济，是党中央、国务院的重要举措，对促进粮棉增产，稳定供应，全面发展农村经济，具有重要的意义。各地区、各有关部门要重视这项工作，加强领导，团结协作，共同努力，把这件事情办好。

附：关于建设高产优质高效农业示范区和扶持粮棉大县发展经济的报告
国务院：
为了更好地扶持粮棉主产区发展农村经济，根据《中共中央、国务院关于当前农业和农村经济发展的若干政策措施》(中发〔1993〕11号)的决定，我委会同农业部、林业部、水利部、内贸部、中国人民银行、中国农业银行等有关部门，就建设高产优质高效农业示范区和扶持粮棉大县发
展农村经济问题进行了反复研究，提出了具体实施方案。现将我们的意见报告如下：
一、关于建设高产优质高效农业示范区的意见
从1994年起，连续5年，国家每年安排10亿元专项贷款，在不同地区建设一批各具特色的高产优质高效农业示范区。
(一)指导思想
适应农村市场经济发展的需要，充分发挥地区资源和经济优势，优化农业生产和农村产业结构，引导和推动高产优质高效农业的发展；以市场为导向，以效益为中心，进行科技、资金、物资等生产要素的综合投入，在农产品品种和质量方面进行深度开发；以生产、加工、储藏、运销一
体化的经济实体为龙头，使示范区生产商品化、服务系列化；通过建立贸工农一体化的经营组织，带动千家万户发展生产，进入市场，在发展高产优质高效农业中发挥示范作用。
(二)示范区选建原则和条件
原则上在每个省(区、市)选建一个示范区，对有条件的计划单列市也可适当安排。示范区建设范围可以是一个县，也可以是跨县连片的地区。
高产优质高效农业示范区的基本条件是：
1.农业生产商品化、专业化程度较高，能形成一定商品规模，市场覆盖面较大。
2.农村经济条件较好，农业基础设施和技术装备较完善，农业综合生产能力较强，有一定的农副产品加工能力。
3.有示范推广价值，地域集中连片。
4.领导重视，科技实力强，农民文化素质较高。
5.水资源、能源、交通、运输、通讯等外部环境较好。
(三)示范区的类型和布局
根据示范区选建的条件，拟在全国不同地区选择建设以下几种类型的示范区：
1.外向型农业示范区。以国际市场为导向，增加农产品出口创汇为主。主要布局在黄、渤海周边地区，长江三角洲，珠江三角洲，闽南地区，以及其他沿海省(区、市)。
2.城郊型农业示范区。为城镇居民改善食物结构、提高生活水平提供优质农副产品。主要分布在京、津、沪等大城市郊区。
3.农产品转化型示范区。以粮食等大宗农产品加工、转化和综合利用为主，实行农工商、种养加工一体化经营。主要布局在平原、丘陵地区。
4.高科技农业示范区。以农业高新技术为先导，发展科技含量较高的粮食、棉花等农副产品。主要布局在便于以农业科研院所为依托、科技实力比较雄厚的地区。
5.农业资源综合开发型示范区。通过对农业自然资源的综合开发利用，发展种植业、养殖业和林果业，探索经济效益、环境效益和社会效益的统一。主要布局在山区、丘陵地区。
6.特色农业示范区。主要建设在立体农业、生态农业、旱作农业、节水农业、旅游农业等有一定基础的地区。
(四)建设内容和资金使用方向
1.引进和培育农林牧渔优良品种，促进大幅度增产，建设名特优高(产)农产品生产基地。
2.进行农产品加工转化、贮藏保鲜、包装运输和市场设施等建设。
3.开发和推广农产品生产、加工、保鲜等先进技术。
4.进行农业服务体系和农业科研、推广体系建设。
(五)示范区的审批程序和贷款规模
由省(区、市)计委(计经委)会同农业、林业、水利等部门共同编制示范区总体规划和可行性研究报告，确定项目建设地点、建设内容，测算经济效益，落实配套资金和还款办法，经农业银行省(区、市)分行组织评估后，于1994年7月10日前报送我委，同时抄报农业部、林业部、水利部? 椭泄┮狄校挥晌椅嵬裨河泄夭棵虐凑展也嫡吆筒煌厍牟堤氐悖愿魇?区、市)上报的示范区建设规划和项目可行性研究报告进行审查，推荐给中国农业银行审定，由中国农业银行下达示范区专项贷款资金计划。列入计划的建设项目应严格按照基本建设程序办事，? 坏盟嬉獗涓ㄉ枘谌莺徒ㄉ韫婺！? 示范区建设时间定为5年。国家下达的专项贷款规模，省(区、市)的示范区年平均控制在2500万元左右，计划单列市的示范区年平均控制在2000万元左右。
二、关于扶持粮棉大县发展农村经济的意见
从1994年起，连续5年，国家每年安排65亿元专项贷款(其中商品粮大县50亿元，优质棉大县15亿元)，在全国选择一批商品粮棉大县，集中扶持发展农村经济。
(一)指导思想
充分发挥粮棉主产区的资源和经济优势，在确保粮棉生产稳定增长的基础上，促进粮棉大县调整农村产业结构，大力发展多种经营和农副产品加工业，走增加产量与增值转化相结合的发展道路；通过国家专项贷款的支持，使粮棉大县的粮棉生产稳定增长，农村经济综合实力有较大提高
，农民收入有较多增加，在粮棉主产区探索强县富民的新路子。
(二)商品粮棉大县选择的原则和项目建设的重点
国家扶持的商品粮棉大县，以提供商品粮棉的多少为序，择优安排。
各地要找准推动粮棉大县经济快速发展的增长点和突破口，选择一批具有本地资源优势、起点较高、市场容量大、效益较好的项目进行扶持。
项目建设的主要内容：
1.发展名特优高(产)农林牧渔产品生产，建立名特优高(产)农产品良种繁育、生产、加工、储运体系。
2.加快粮食转化增值，发展畜禽、水产养殖业，建立必要的畜禽加工、饲料工业等设施。
3.发展以粮油等农产品和棉花副产品为原料的加工工业。
4.建设综合农田防护林体系，开展林产品加工和流通设施的建设。
5.建设节水农业和小水电设施。
6.在粮棉等主要农产品集散地和有条件的地区，建设农副产品综合批发市场。
7.建设农业产前、产中、产后的综合服务体系。
(三)项目的审批和资金安排
由我委会同农业等部门确定国家扶持的粮棉大县和垦区名单。中国农业银行据此商我委后向各省(区、市)农业银行下达专项贷款资金计划，并抄送省(区、市)计委(计经委)。各省(区、市)根据下达的贷款规模，组织粮棉大县抓紧编制项目可行性研究报告，经省(区、市)计委(计经委)会
同农业、林业、水利等部门审查后，推荐给省(区、市)农业银行评估论证，下达粮棉大县专项贷款资金计划，同时汇总报我委和中国农业银行备案，抄送上级和同级农业、林业、水利、粮食、供销社等部门。列入计划的项目应严格按照基本建设和有关程序办理，不得随意变更内容和规模。

严禁以各种名目兴建楼堂馆所、购买小轿车和安排其他非生产性建设。对个别项目经省(区、市)农业银行评估后，确实需要变更的，可由省(区、市)计委(计经委)会同农业、林业等部门根据总体规划和产业政策另行推荐项目。要逐步建立项目库制度，由农业银行择优选贷。
三、贷款期限与安排
示范区贷款执行国家规定的农业开发性贷款利率；粮棉大县贷款中央财政适当贴息，具体贴息办法由财政部会同有关部门制定，另行下达。这两项贷款的还款期限均为1—3年，最长不超过5年。在示范区贷款规模和资金安排上，视各省(区、市)所提项目的特点和可行性具体审定；粮棉? 笙卮罟婺：妥式鸬陌才乓肷唐妨亢屯瓿闪该奘展喝挝窆夜场8髁该薮笙卦谑褂米ㄏ畲罱邢钅拷ㄉ璧耐保繁Ａ该尬榷ㄔ霾瓿晒疑唐妨该薜氖展喝挝瘛Ｆ骄?年不能完成粮棉收购任务的，不再作为扶持对象。
除国家安排贷款外，地方(省、市、县)和建设单位也要安排相当于项目总投资额(含流动资金)20%—30%的自筹资金。为了管好用好这两项贷款，建议由中国农业银行制定贷款管理办法，下达各地执行。
四、项目的组织管理
建议各省(区、市)成立项目建设协调小组，由计划部门牵头，加强综合平衡和协调、服务工作；农业、林业、水利等部门分别负责组织本行业项目的实施；中国人民银行对这两项贷款要安排专项配套资金，中国农业银行要保证贷款规模和资金及时、足额到位，资金要与规模配套；审计
部门要加强对项目的财务审计和监督。农业部、林业部、水利部等有关部门负责本行业项目的督促、检查工作，农业部统一负责项目的统计报表工作。
各省(区、市)项目建设协调小组和有关部门要加强项目管理，及时发现和解决问题，总结、推广好的经验，组织检查验收工作，并及时将建设情况报我委和国务院其他有关部门。
以上报告如无不妥，建议由国务院办公厅转发各省、自治区、直辖市人民政府执行。
附件：国家扶持的商品粮棉大县和垦区名单（略）



1994年6月8日